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河南省新縣健康谷楊灣組棚戶區(qū)改造項目投資標的介紹
項目概況
項目位于新縣城中心位置，方圓兩公里范圍內(nèi)擁有縣人民醫(yī)院、縣第一高級中學、縣體育館、中國銀行、人民法院、公安局等配套。地塊四面臨路，均為雙向四車道道路（人車分流），交通便利。
項目運作模式
   根據(jù)縣政府的批文，本項目通過引入社會資本參與到該棚戶區(qū)改造項目。通過廣泛招商、公開競價的方式依法確定投資人。
一、投資收益權拍賣的定義和具體內(nèi)容
   投資收益權的定義：通過公開競價的方式確定投資人，商務中心區(qū)管委會和社會資本投資人簽訂相關合同，由投資人參與到該片區(qū)棚戶區(qū)改造，協(xié)助政府完成棚戶區(qū)改造的拆遷安置工作并按約定完成相應的投資，政府依法對約定的土地依法進行征收拆遷后依法進行國有建設用地使用權出讓，政府與投資人按約定的方式向投資人支付投資回報的權利義務關系。該項目權益包含以下內(nèi)容：
   1、投資人協(xié)助政府對健康谷楊灣組棚戶區(qū)改造片區(qū)（西側41畝）進行安置房小區(qū)建設的投資，主要如下：
  （1）根據(jù)政府所確定該片區(qū)控制性規(guī)劃的基礎上制作詳細施工建設方案報審，以滿足拆遷安置的需要和該片區(qū)綜合商業(yè)開發(fā)運營的現(xiàn)實需要。
 （2）按照政府確定的規(guī)劃和建設要求帶資完成西側41畝地塊的全部建設投資（安置房建設用地由政府負責拿地）。
   2、政府完善相關土地征收手續(xù)后依法組織東側41畝國有建設用地使用權出讓時，投資人按約定條件參加國有建設用地使用權出讓。
   3、政府按約定向投資人支付投資回報。
二、安置房投資建設內(nèi)容
投資收益權價格中包含的安置房建設投資具體包含以下內(nèi)容：
1.項目規(guī)劃
用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)面積不大于總建筑面積的50%。
容積率：≤3.4，建筑限高：≤100米，建筑密度：≤45%。
2.還建安置房的工程投資
還建安置房總建筑面積約94960平方米（含地下人防和小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等配套設施）。還建安置房投資概算約19592萬元（土建成本單價地上2000元/平方米，地下2500/平方米），占地約41畝。安置房用建設用地由新縣商務中心區(qū)管委會依法以出讓方式取得，投資人以代建的方式墊資完成安置房的投資建設。
三、投資人的投資回報
根據(jù)政府確定項目封閉運作，土地出讓收益覆蓋安置房建設投資的基本原則，片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)商開發(fā)銷售的東側約41畝土地，其出讓收益作為償還投資人墊付安置房建設投資的還款和投資回報來源。
項目投資亮點
1.新縣房地產(chǎn)市場優(yōu)勢。新縣總人口42萬人，城區(qū)人口在13萬以上，新縣近三年的土地出讓土地面積約150畝/年，項目地塊周邊土地平均單價為300萬元/畝，最高單價超過550萬元/畝。地塊周邊樓盤底商均價約15000元/㎡，住宅均價約4000元/㎡，開發(fā)利潤空間極大。
2.土地稀缺，房地產(chǎn)市場火爆
近三年可以說是土地出讓非?；鸨膸啄?，可是新縣在近三年幾乎沒有任何土地出讓，此地塊是政府近三年正式推出的第二塊土地。當?shù)卦谑蹣潜P僅有一處錦繡花城，無法滿足當?shù)鼐用竦淖》啃枰?br/> 3.項目所在區(qū)域的區(qū)位發(fā)展和地段優(yōu)勢。
本次推出項目是新縣商務中心區(qū)核心項目，南臨城區(qū)主干道葉林大道，與新縣體育館、首府實驗學校隔河相望，周邊500米內(nèi)有廣電中心、地稅局、行政中心、商務中心區(qū)指揮部等單位，距離中晟銀泰一公里內(nèi)。南臨小潢河，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域也是新縣絕版濱河地塊。
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