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ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｈｅｎｇｄｅｓｈａｎｇｍａｏｃｈｅｎｇ．ｃｏｍ／ｃｏｎｔｅｎｔ／？１６２．ｈｔｍｌ 近來(lái)，投資商鋪已經(jīng)成為眾多投資者的熱門(mén)話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時(shí)，往往只是憑借自己的直覺(jué)和簡(jiǎn)單分析，缺乏一些科學(xué)理性的依據(jù)。那么，對(duì)于商鋪的投資者來(lái)說(shuō)，究竟有沒(méi)有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關(guān)問(wèn)題走訪了浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃部主任王冬先生。　 商鋪投資學(xué)問(wèn)還挺大的，不僅需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)有密切的關(guān)注，還需要對(duì)市場(chǎng)有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎(chǔ)上，再加上科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因?yàn)樯啼伒膬r(jià)值不僅取決于房地產(chǎn)本身的價(jià)值，更取決于商鋪的商業(yè)價(jià)值，即在未來(lái)十幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業(yè)利潤(rùn)。 老百姓在購(gòu)買(mǎi)商鋪的時(shí)候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀＃行＃利率都不考慮。在此，我們?yōu)樯啼佂顿Y者介紹幾種商鋪投資的經(jīng)濟(jì)可行性分析方法，大家不妨一試。　 商鋪投資收益分析　 消費(fèi)者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)，最關(guān)心的往往是商鋪的價(jià)格和投資的回收期，收益分析即通過(guò)每年能收回的商鋪凈收益來(lái)測(cè)算商鋪的價(jià)值。設(shè)商鋪的價(jià)值為Ｐ，則Ｐ＝Ａ×［（１＋ｉ）＾ｎ－１］／［ｉ（１＋ｉ）＾ｎ］。在此公式中，Ａ為商鋪每年的凈收益，ｉ為行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，ｎ為商鋪使用年限。其中，Ａ表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經(jīng)營(yíng)（或運(yùn)營(yíng)）成本、空置費(fèi)用求得；ｉ表示行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，除了取決于商鋪日后經(jīng)營(yíng)的不同行業(yè)收益率外，還與銀＃行＃的利率、通貨膨脹系數(shù)等眾多因素相關(guān)。在杭州，目前各個(gè)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率一般在５％－１０％上下浮動(dòng)；ｎ表示商鋪的有效使用年限，一般?。保怠玻?，雖然商業(yè)用地的使用年限一般是４０年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價(jià)值與商鋪的實(shí)際價(jià)值作一比較。　 商鋪投資財(cái)務(wù)分析　 投資需要的資金一般來(lái)自自有資金和銀＃行＃貸款，從銀＃行＃貸款搞投資的投資者最關(guān)心的應(yīng)該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報(bào)率。假設(shè)投資者的自有資金是Ｐ１，銀＃行＃貸款為Ｐ２，投資者希望的投資報(bào)酬率為ｉ１，月貸款利率為ｉ２，貸款期限為ｎ，則年獲得租金Ａ１＝（Ｐ１×ｉ１）／［１－１／（１＋ｉ１）＾ｎ］，Ａ２＝（Ｐ２×ｉ２）／［１－１／（１＋ｉ２）＾ｎ］?！? 例如，一投資商欲購(gòu)買(mǎi)一個(gè)２００平方米的商鋪，價(jià)格為３２０００元／平方米，銀＃行＃提供１０年６成貸款，利率為６．２５％，該投資商要求投資報(bào)酬率為１０％，考慮到商鋪的保值增值性，１０年后商鋪的總價(jià)相當(dāng)于投資額的９５％，則有：　 ①商鋪總價(jià)＝３２０００×２００＝６４０萬(wàn)元，其中自投資金Ｐ１＝６４０×０．４＝２５６萬(wàn)元，銀＃行＃貸款Ｐ２＝３８４萬(wàn)元　 ②１０年后商鋪總價(jià)＝６４０×０．９５＝６０８萬(wàn)元　 ③在自設(shè)資金報(bào)酬率為（ｉ１）為１０％，年限為１０年的情況下，設(shè)年租金為Ａ１，則根據(jù)公式，可求得年獲得租金Ａ１＝４１６６２８．２元　 ④年貸款利率為６．２５％，則年還款額為５０１９２４元　 ⑤年投資成本＝年獲得租金（Ａ１）＋年還款－１０年后的商鋪總價(jià)／１０＝４１６６２８．２＋５０１９２４－６０８００００／１０＝３１０５５２．２元　 即若投資者在１０年內(nèi)每年可獲得３１０５５２．２元以上的利潤(rùn)就可以購(gòu)買(mǎi)該商鋪，償還銀＃行＃貸款后，投資者獲得年投資報(bào)酬率為１０％，１０年后投資者獲得一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)的商鋪。大家可按以上步驟對(duì)自己想要投資的商鋪?zhàn)饕豢茖W(xué)計(jì)算。