今年7月,馬先生通過一家中介看中了一套二手房,102平方米的三房總價(jià)170萬元,由于總價(jià)不高,馬先生是一次性付款買下來的。交易過程中,過戶、付款以及交割都非常順利,拿到房子不久,馬先生就著手裝修。裝到一半,突然有名男子上門,說這個(gè)房子是他的,還有一張?jiān)恐鲗懡o他的抵押協(xié)議。原來,賣方在一年前向該男子借了30萬元,承諾以名下的這套房屋做抵押,還去做了相關(guān)的公證手續(xù),現(xiàn)在賣方不見蹤跡,債主只能上門收房。馬先生雖然覺得這套房子已經(jīng)過完戶應(yīng)該是完全屬于自己的了,但是看著抵押協(xié)議的公證書還是覺得不安,怕萬一債主起訴,法院會不會將房子判給債主
對此馬先生找到一家律師事務(wù)所進(jìn)行詢問,事務(wù)所了解到馬先生的情況,告知馬先生完全不必?fù)?dān)心房子被法院收回。雖然那名男子手中的抵押協(xié)議以及公證書能證明這套房子確實(shí)被原房主抵押給他了,但是首先債主是原房主,和馬先生無關(guān)。而且最為關(guān)鍵的是,馬先生所購的房子已經(jīng)順利辦理了過戶,就說明這套房子沒有在房管局做過正規(guī)的抵押登記,債主和原房主之間簽署的完全是私下的抵押協(xié)議。再加上馬先生在購房時(shí)根本就不知道他們之間的債務(wù)關(guān)系,因此,本著保護(hù)第三人善意取得房產(chǎn)的行為,這個(gè)交易行為是有效的,房產(chǎn)不會被追回。債主的借款協(xié)議還是有效的,原業(yè)主該還的錢總是要還的,只不過對這套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)抵押無效,所以說這個(gè)債主還是要找到原房主才行,找馬先生沒用。
周立新律師指出,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,一旦要涉及到有關(guān)房產(chǎn)的抵押事宜,無論是抵押給銀行還是抵押給其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人,都必須要去國土局填表備案,這樣房產(chǎn)進(jìn)行交易過戶前必須要先解除抵押登記。
如果沒有進(jìn)行正常備案,即使是有公證的私下協(xié)議,也是不能剝奪新業(yè)主權(quán)利的,因?yàn)槠渫耆珜儆诓恢槿?。凡是做過抵押的房子,都會在房產(chǎn)證上有體現(xiàn),一般沒有抵押的房子在“他項(xiàng)權(quán)”一欄里是空著的,處于抵押狀態(tài)的則會注明。
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