樓市現(xiàn)分化：萬科降價中海漲價

    　　中國房地產(chǎn)將進入下半場，其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化：改善型需求增長，高端房價格看漲；保障房供應(yīng)增長，中低端市場價格平穩(wěn)

    從1-7月銷售業(yè)績來看，萬科(000002.SZ)銷售均價較去年均價下降4%，中國海外發(fā)展(00688.HK)卻同比大增35.2%，可見在調(diào)控之下，中低端住宅市場與高端住宅市場已初步呈現(xiàn)兩極分化格局，中低端房價格拐點臨近，高端房價格看漲。中金公司認為這是未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

    以滿足剛性需求為主的萬科2011年1-7月份累計實現(xiàn)銷售面積637. 2萬平方米，銷售金額740.9億元，均價11627元/平方米。而2010年全年，公司累計實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081. 6億元，均價12050元/平方米。上半年均價較去年全年均價下降4%。由此可見，萬科上半年的業(yè)績建立在以價換量的基礎(chǔ)上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點論降價以來，萬科的第二個價格拐點?？梢娙f科代表的中低端住宅市場價格已經(jīng)出現(xiàn)松動。

    致力中高端地產(chǎn)的中海2011年1-7月份累計實現(xiàn)累計實現(xiàn)銷售面積356.5萬平方米，同比增長34.7%；銷售額港幣602.9億元，同比增長82.4%。經(jīng)測算，銷售均價16900港元/平方米，2010年中海銷售均價12500港元/平方米，在調(diào)控背景下，中海的銷售均價反而逆市大漲35.2%?？梢娭泻４淼母叨俗≌袌龅膬r格并未受到影響。

    為何高端房價在調(diào)控之下價格堅挺呢？擅長高端地產(chǎn)的龍湖地產(chǎn)(00960.HK)一位高管告訴記者，因為高端房的購買者對于價格的敏感性不高，也大多不依賴杠桿。他們更關(guān)注房產(chǎn)的保值增值功能，所以如果降價，反而更沒人買。這時保持價格不變，甚至漲價，才能刺激購買。

    北京主要開發(fā)商首開股份(12.00,-0.36,-2.91%)(600376.SH)也體現(xiàn)出高端產(chǎn)品和中低端產(chǎn)品打折力度差異很大的特點。其中，中端產(chǎn)品打折力度較大，如7月8日開盤的首開常青藤均價24000元/平方米，1居減14萬元，2居減18萬元，3居減19萬元，復(fù)式減33萬元。高端產(chǎn)品折扣不多或沒有折扣，首開璞瑅99折，首開鉑郡沒有折扣。

    業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前北京市場上購房主力為剛性需求和改善型需求，這兩種需求導(dǎo)致其選擇房源多集中在單價2萬元以下及4萬元以上的品質(zhì)樓盤，導(dǎo)致單價2萬—3萬元之間的項目處于尷尬地位，不得不以降價吸引買房人。

    中金公司地產(chǎn)分析師白宏煒認為，中國房地產(chǎn)將進入下半場，其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化：改善型需求增長，高端房價格看漲；保障房供應(yīng)增長，中低端市場價格平穩(wěn)。理由是，保障房供給達一定規(guī)模后，將擠占中低端房的市場，從而抑制中低端房的價格。而高端房的土地供應(yīng)進一步減少，高端房價格進一步抬升。商品房價格將更加市場化。