馮侖：中國房地產(chǎn)的三個(gè)階段

     　　Q：您覺得中國目前的房地產(chǎn)市場與美國的房地產(chǎn)市場相比，處于什么樣的發(fā)展階段?

     　　A：我把房地產(chǎn)行業(yè)分成三個(gè)階段，第一個(gè)階段主要就是地主加工頭，第二個(gè)階段是廠家加資本家，第三個(gè)階段是導(dǎo)演加制片。在美國整個(gè)來看，現(xiàn)在還留了一部分廠家加資本家的企業(yè)，最牛的都是導(dǎo)演加制片人的模式。從具體經(jīng)營重點(diǎn)上來看，第一階段重點(diǎn)在制造上，原料本錢都是競爭要素，能買到便宜地段、能降低生產(chǎn)本錢，和做鞋做衣服都是一樣的。第二階段是營運(yùn)能力，競爭焦點(diǎn)是已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)到人的身上，怎樣把品牌和服務(wù)做好。到第三個(gè)階段，叫做不動(dòng)產(chǎn)金融。很多人說做旅游地產(chǎn)做得最好的是張藝謀，假如當(dāng)初把《印象·劉三姐》周邊的地圈下來，可以帶動(dòng)多少房價(jià)?這塊地在這里已經(jīng)有幾千年了，是創(chuàng)意使這塊土地升值。所以下一個(gè)階段，創(chuàng)意就變成了核心。比如說郊區(qū)有100畝地，交給5個(gè)開發(fā)商做肯定是5種模式、5個(gè)利潤率。這就和電影導(dǎo)演一樣，最后編出來5個(gè)故事，有5個(gè)現(xiàn)金流、5個(gè)利潤、5種品牌效果，所以我們現(xiàn)在的重點(diǎn)是逐步把能力聚集到營運(yùn)和創(chuàng)意。在這種模式下，土地就變得越來越不重要。

     　　戰(zhàn)略先導(dǎo)型的企業(yè)，只是保證我們走正確的路，但是我以為走得還不夠快。要想突破這個(gè)瓶頸，一個(gè)是執(zhí)行力，一個(gè)是在創(chuàng)意上。在引領(lǐng)能力上要提升，我們現(xiàn)在有兩種選擇，一種是復(fù)制別人的模式在規(guī)模上趕超，按照今天的狀況我們只要膽子放大一點(diǎn)，把負(fù)債率提上去，立即可以鋪到全國二線、三線城市。但是這樣的結(jié)果，無非開工面積越來越大，隨著房價(jià)上漲，規(guī)模擴(kuò)大。去年和前年，很多公司突破100億、200億、300億，假如仔細(xì)研究是能力增加了還是漲價(jià)因素。我以為1/3是漲價(jià)因素，能力是重復(fù)的，由于沒有時(shí)間去積累能力，積累能力需要堅(jiān)持一段時(shí)間。還有一個(gè)選擇是轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型肯定會(huì)影響速度，影響增長，但我們在積聚能力，在創(chuàng)新上發(fā)展。我選擇后者。所以去年的董事會(huì)專門做了個(gè)決定，開始把萬通按科技企業(yè)來運(yùn)營。我們第一次開始提研發(fā)經(jīng)費(fèi)，按照每一年銷售金額的0.5%提研發(fā)經(jīng)費(fèi)，這樣一年幾千萬元的研發(fā)經(jīng)費(fèi)，可以做些事情了。第二，從今年3月2日開始，我們開始每年像蘋果公司一樣發(fā)布產(chǎn)品，逐步變成營運(yùn)加創(chuàng)意來帶動(dòng)萬通，做一個(gè)更有品質(zhì)的地產(chǎn)。給大家創(chuàng)造的不僅是滿足簡單的居住，而是未來的一種生活模式。這是我們的選擇，這樣才能夠達(dá)成低風(fēng)險(xiǎn)、中速度、高回報(bào)。

     　　去年按照上市公司的銷售利潤率，我們排名很靠前，但是我覺得沒有用，我以為這個(gè)模式?jīng)]創(chuàng)新，持久不了。我們應(yīng)該更主要地去追求創(chuàng)新，比如說我們通過研發(fā)經(jīng)費(fèi)的支持，每年發(fā)布一個(gè)新產(chǎn)品，每年集中攻一個(gè)技術(shù)上、產(chǎn)品上的難關(guān)。這樣10年以后，我們就在整個(gè)行業(yè)里是營運(yùn)和創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先的一個(gè)公司。這個(gè)時(shí)候規(guī)模多大，對我來說不重要。

     　　Q：你個(gè)人非常善于處理復(fù)雜的關(guān)系，在復(fù)雜的局面里，永遠(yuǎn)能夠找到一個(gè)大家都能夠接受的答案，這是怎么做到的?

     　　A：在中國把所有的事情處理得絕對好很難，我覺得有兩個(gè)方法：第一，就是我們通常講的吃虧。人為什么能吃虧呢?無非兩個(gè)原因：或者是有更大的企圖，或者更長遠(yuǎn)的利益追求，也就是說不爭眼下，而爭未來，不爭近而爭遠(yuǎn)，不爭錢而爭是非。第二個(gè)方法，就是盡可能地對過去的事件、人物，保持歷史的眼光，這就是所謂大歷史觀。我在讀初中的時(shí)候，一個(gè)老師跟我講了一句話，一直挺影響我。他就說你要做事情，要學(xué)兩門學(xué)問，第一門就是學(xué)歷史，歷史是望遠(yuǎn)鏡，學(xué)歷史就能夠站得高，看得遠(yuǎn)，看見別人沒看見的地方。第二、學(xué)哲學(xué)，學(xué)哲學(xué)是宇宙觀，你知道大是非。所以今天能處理好這些事情，本質(zhì)上我覺得是由于理想引導(dǎo)了長遠(yuǎn)的一個(gè)眼光，使你具有一個(gè)長期的歷史觀。沒有歷史觀的人，不知道后面還有什么，有機(jī)會(huì)就會(huì)驕奢淫逸、盛氣凌人。

     　　還有一點(diǎn)，我說跟毅力有關(guān)。即使是這些道理都明白了，還是有人扛不住。這個(gè)毅力，就是人有時(shí)候也會(huì)有脆弱的時(shí)候，一個(gè)人到底怎樣能夠在長期痛苦的現(xiàn)實(shí)中掙扎，除了靠理想指引以外，還有很大的因素就是我們通常的心理、性格，和你自身的精神狀態(tài)和你從小養(yǎng)成的習(xí)慣。我是陜西西安出生的，陜西人本身就執(zhí)著。我從18歲考上大學(xué)開始，就開始長跑，一直跑到1989年才停下來，天天早上跑一小時(shí)，風(fēng)雨無阻，出差、下雨也跑。這個(gè)毅力，你平時(shí)不感覺，但是內(nèi)心對這種長期堅(jiān)持的事還是有感覺。去年我為了紀(jì)念自己的50歲生日，決定再折騰一回，去臺(tái)灣騎自行車。別人以為挺怪，9天騎1100公里，對我來說沒啥。1987年我騎過2000公里，還是騎破自行車，我在性格上已經(jīng)不恐懼這種長期堅(jiān)持的事。萬通現(xiàn)在是19年歷史，有7年都是負(fù)資產(chǎn)，但是我沒有退縮，沒有卷款逃跑。在最困難的時(shí)候，幾十個(gè)債權(quán)人過年前派人來催賬，把唾沫吐在桌子上。毅力當(dāng)然也受理想牽引。蘇軾說，人先必有堅(jiān)韌不拔之志，才有堅(jiān)韌不拔之力。志和力這兩件事，現(xiàn)在我體會(huì)，實(shí)際上是因果關(guān)系。人奮斗，尤其是在不確定的環(huán)境中，仿佛是在黑暗隧道跋涉。理想是什么呢?就是黑私下的光明，只要有一點(diǎn)光亮人就不恐懼，人就會(huì)有走下去的理由，人才有毅力。