上海房?jī)r(jià)跌面擴(kuò)大 成交量探底

    11月14日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(Nasdaq:CRIC)發(fā)給記者的郵件顯示，繼綠地、中海、龍湖、長(zhǎng)甲降價(jià)之后，新城、萬(wàn)科也加入到降價(jià)行列，上海市中心高端、改善型樓盤(pán)也相繼加入到降價(jià)行列。隨著大量新盤(pán)的降價(jià)，樓市成交量一改持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，開(kāi)始低位徘徊。

    根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，上周(11.7-11.13)上海市商品住宅成交9.9萬(wàn)平方米，環(huán)比略微回升5.7%。另外，上周有9個(gè)新盤(pán)22.67萬(wàn)平方米的房源拿到預(yù)售許可證可上市銷售，為10月房?jī)r(jià)下跌以來(lái)的近6周最高水平。這意味著，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)本輪房?jī)r(jià)下跌的營(yíng)銷、定價(jià)策略已調(diào)整到位。

    中房信分析師薛建雄如此認(rèn)為，隨著更多調(diào)低價(jià)格后的新盤(pán)上市，樓市成交量已經(jīng)有所回升；預(yù)期這樣的行情在未來(lái)幾周內(nèi)還會(huì)持續(xù)，那么房?jī)r(jià)的底部也就基本確立。

    從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)在郊區(qū)和三四線城市大幅降價(jià)拋盤(pán)的綠地集團(tuán)，將會(huì)把房?jī)r(jià)下跌的戰(zhàn)火燃燒到市中心。位于徐匯濱江的綠地海珀旭輝預(yù)期本月19日推出精裝修大平層豪宅，價(jià)格將會(huì)在預(yù)期的8萬(wàn)元/平方米的基礎(chǔ)上打8折。而近期上市的大寧瑞仕花園和樂(lè)活居等市中心中高檔樓盤(pán)也紛紛打85、83折。上一輪領(lǐng)跌上海的萬(wàn)科也一改沉默，加入到了降價(jià)行列，據(jù)中介處對(duì)萬(wàn)科清林徑的報(bào)價(jià)已降到13500元/平方米，而之前期售價(jià)為16500元/平方米。另?yè)?jù)了解，近年來(lái)在上海擴(kuò)張迅速的新城地產(chǎn)，續(xù)新城公館降價(jià)之后，新城金郡等樓盤(pán)也將會(huì)加入到新一輪的降價(jià)行列。

    盡管近期，有購(gòu)房者擔(dān)心傳聞中的大量基金在低價(jià)收購(gòu)樓盤(pán)，房?jī)r(jià)跌勢(shì)可能就此停止。但同樣接觸過(guò)大量基金收購(gòu)業(yè)務(wù)和與眾多一線開(kāi)發(fā)商有業(yè)務(wù)往來(lái)的薛建雄認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張得太大和本輪調(diào)控周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金缺口太大，其它融資其道全部打開(kāi)也難解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

    薛建雄進(jìn)一步指出，目前國(guó)內(nèi)前30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的年銷售額都在百億、千億級(jí)，幾個(gè)月的銷售低迷就會(huì)造成幾十、上百億的資金缺口，目前開(kāi)發(fā)貸和上市融資基本無(wú)望，其它融資渠道根本解決不了這么大的資金缺口。另外，在過(guò)去一年多的調(diào)控中，其它的融資渠道也基本上被開(kāi)發(fā)商用盡，所以目前除了大降價(jià)，別無(wú)它法。

    但是緩過(guò)這陣之后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)以減少擴(kuò)張速度來(lái)應(yīng)對(duì)低迷的樓市。那也就意味著，只要不出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)、政治變化，房?jī)r(jià)低位再大跌的可能性不大。

    實(shí)際上，房?jī)r(jià)與區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力掛鉤，所以房?jī)r(jià)上漲就是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)紅利。只要社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲；但是社會(huì)經(jīng)濟(jì)出問(wèn)題房?jī)r(jià)就會(huì)跟著出問(wèn)題。另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中政府會(huì)通過(guò)貸款利率和房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)紅利，當(dāng)貸款利率加房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的紅利時(shí)，房產(chǎn)一樣會(huì)出現(xiàn)下跌。

    目前，國(guó)內(nèi)的房貸利率加房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，一般相當(dāng)于年6-10%水平，如果征收房產(chǎn)稅后就會(huì)更高。這也就意味著在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平相對(duì)低的區(qū)域房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值，除非貸款利率和房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)出現(xiàn)大幅下調(diào)，而經(jīng)濟(jì)增漲大幅上升。

    不過(guò)，目前正在工業(yè)化中的二、三線城市遠(yuǎn)郊和縣城仍然保持超過(guò)13%以上的經(jīng)濟(jì)增速，這些區(qū)域目前仍有一定投資價(jià)值。

    佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，分區(qū)域來(lái)看，庫(kù)存可售量和今年一月底相比，增量最大的依然是外郊環(huán)，其次郊環(huán)外，分別新增了158.64萬(wàn)方和82.53萬(wàn)方，但郊環(huán)外的增幅很大，達(dá)到了65.24%。此外，外郊環(huán)和郊環(huán)外的商品住宅庫(kù)存可售總量目前達(dá)到了692.99萬(wàn)方的高位，預(yù)示著外環(huán)線外的開(kāi)發(fā)商的去化壓力巨大，而政策在短期內(nèi)又看不到轉(zhuǎn)向，因此，特別對(duì)開(kāi)發(fā)外環(huán)線外商品公寓的開(kāi)發(fā)商們而言，如還不愿通過(guò)普降來(lái)以價(jià)換量，則后市會(huì)醞釀大跌、快跌的風(fēng)險(xiǎn)。