香港樓市嚴(yán)冬來(lái)臨 一套房狂降了近百萬(wàn)港幣

    如果不是上周末(11月20日)替一位從澳大利亞赴港定居的朋友物色香港房源，筆者還沒(méi)有如此深切地體會(huì)到，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變得如此低迷。

    金融海嘯再現(xiàn)

    最直觀的信號(hào)，是那些地產(chǎn)代理公司的玻璃門(mén)上的紅線增多，而且新價(jià)格一個(gè)比一個(gè)低。在香港，地產(chǎn)中介們要修改樓盤(pán)價(jià)格時(shí)，就會(huì)直接把原價(jià)用紅線劃去，然后在旁邊填上一個(gè)新的價(jià)格。這些紅線反映了不同的市場(chǎng)景氣情況。

    筆者稍數(shù)了下，在同一張宣傳單上最多有四條紅線，價(jià)格從月前的650萬(wàn)港元狂降了近百萬(wàn)港元至580萬(wàn)港元，跌幅約11%——即使是2008年的金融海嘯之后，跌幅也少有一個(gè)月內(nèi)猛降11%的情況出現(xiàn)。

    樓市價(jià)格下跌已經(jīng)引發(fā)負(fù)資產(chǎn)增加。香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華近日披露，樓價(jià)下跌，導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)從6月底的48宗，急升至9月底的1600宗。這雖然比2003年(SARS時(shí)期)的約10萬(wàn)宗要少，但短時(shí)間內(nèi)的這種急劇變化，也足以引人警惕。

    香港樓市的冬天已經(jīng)來(lái)臨，而且這一次寒氣逼人，甚至有可能超過(guò)2008年的金融海嘯時(shí)期。跟筆者介紹現(xiàn)狀時(shí)，地產(chǎn)中介人士相當(dāng)悲觀。過(guò)去兩三個(gè)月，香港已經(jīng)有約50家中小型地產(chǎn)代理公司結(jié)業(yè)。要知道，最近不少新盤(pán)開(kāi)售，開(kāi)發(fā)商以相當(dāng)優(yōu)惠的傭金吸引代理賣樓，有的甚至開(kāi)出雙倍傭金——以務(wù)求在樓市寒冬前把房子全部賣掉——在這種情況下，仍有許多中介“吃不飽”，只能說(shuō)買方的入市欲望非常不足。

    從香港業(yè)界統(tǒng)計(jì)來(lái)看，近期每月平均6個(gè)代理只有一人能“開(kāi)單”，其他只有約8000港元的底薪，此待遇相當(dāng)于內(nèi)地飯店服務(wù)員的水準(zhǔn)。即使這個(gè)數(shù)，也要拜托香港剛剛通過(guò)的最低工資法。一些行家估計(jì)，最低工資令代理公司不堪重負(fù)，裁員潮已處于一觸即發(fā)狀態(tài)，失業(yè)人員隨時(shí)可能過(guò)萬(wàn)。

    地產(chǎn)風(fēng)向驟變，從香港中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青對(duì)于香港特區(qū)政府推地態(tài)度的轉(zhuǎn)變，也可以看出一些端倪。施永青長(zhǎng)期以來(lái)一直鼓吹：特區(qū)政府應(yīng)該推地以滿足市場(chǎng)需求。但在近日的一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合中，他卻突然轉(zhuǎn)態(tài)，認(rèn)為外圍經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)和銀行貸款收緊制約了樓價(jià)升勢(shì)，香港特區(qū)政府不應(yīng)再過(guò)量推地。他預(yù)測(cè)，如果政府持續(xù)推地，日后地皮造價(jià)會(huì)“一浪低于一浪”——這與他過(guò)往的態(tài)度大相徑庭。

    香港樓市“三座大山”

    到底是什么令香港樓價(jià)驟然下挫？

    在太古城附近，一個(gè)地產(chǎn)中介抱怨說(shuō)，香港政府的特別印花稅(SSD)打壓了樓市，讓賣樓的人大大減少，而買家又希望等待更低的價(jià)格。

    特別印花稅是香港特區(qū)政府去年針對(duì)樓市炒家推出的一個(gè)新稅種，它在正常印花稅之上(視持有期不同)再征收5%~15%的懲罰性印花稅，以阻擊炒家。據(jù)香港署理運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)邱誠(chéng)武23日披露，這一措施“成效顯著”。例如，今年前10個(gè)月所有的樓盤(pán)成交數(shù)僅7.5萬(wàn)個(gè)，比推出措施前勁跌了34%。

    但把“功勞”全推給香港特區(qū)政府的SSD未必正確。今年香港整體物業(yè)價(jià)格上漲約13%，算上SSD后，炒家也可平手甚至小贏離場(chǎng)。近期樓市低迷，其實(shí)更多反映的是香港經(jīng)濟(jì)受到的內(nèi)外沖擊，而炒家仍有觀望心態(tài)。

    內(nèi)部沖擊主要是指新盤(pán)。在過(guò)去幾周，香港同時(shí)推近10個(gè)新盤(pán)，或以低息，或以提供更多首期優(yōu)惠搶客，發(fā)展商明顯是希望在地產(chǎn)寒冬前減少“庫(kù)存”，有些新盤(pán)的售價(jià)甚至低于同區(qū)的二手房。可以想象，這對(duì)二手房交投沖擊巨大。

    在港島區(qū)，以往再差的情況，大型二手屋苑也會(huì)有個(gè)別成交個(gè)案，但上周，在近五家新盤(pán)搶客潮威逼之下，幾個(gè)傳統(tǒng)二手屋苑無(wú)一成交，全軍覆沒(méi)。其他幾個(gè)區(qū)也出現(xiàn)類似情況。

    此外，歐洲債務(wù)危機(jī)對(duì)香港樓市的沖擊更大，是香港樓市的“第三座大山”。

    歐債危機(jī)至少?gòu)膬蓚€(gè)層面打擊了香港地產(chǎn)，第一是令股市下跌，導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)；第二是引發(fā)去杠桿化，影響銀行的按揭利率。

    從股市看，恒指從年初高位至10月，暴跌超過(guò)8000點(diǎn)，其中僅9至10月，便削去5000點(diǎn)，令許多股民深陷其中。

    歷史真是會(huì)開(kāi)玩笑！現(xiàn)在這番情形與當(dāng)年的金融海嘯何其相似！當(dāng)時(shí)香港地產(chǎn)也是在2008年的10月香港股市見(jiàn)底后不久觸底。隨后，在各國(guó)量化寬松及內(nèi)地四萬(wàn)億的驅(qū)動(dòng)下，香港地產(chǎn)迅速反彈，并創(chuàng)出全球天價(jià)樓盤(pán)紀(jì)錄。

    這次形勢(shì)不同，難有外部援手——美國(guó)QE已被證實(shí)失效，內(nèi)地的4萬(wàn)億并沒(méi)有取得如期結(jié)果，反而飽受通脹困擾。

    更嚴(yán)峻的是，歐債危機(jī)正在蔓延，并導(dǎo)致全球金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始去杠桿化潮流。去杠桿化表現(xiàn)為銀行對(duì)流動(dòng)性設(shè)限，對(duì)部分項(xiàng)目開(kāi)始惜貸，除了沖擊港股之外，最明顯的是香港的按揭利率。

    本來(lái)實(shí)施釘住美元政策的香港，受美國(guó)量化寬松政策影響銀行同業(yè)拆息仍然低，但歐債危機(jī)后的去杠桿潮，卻悄然令信貸形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。銀行界從今年3月開(kāi)始，開(kāi)始多次調(diào)升按揭利息率。幾乎每月一加，每隔一兩個(gè)月便有更高調(diào)整幅度，反映銀行實(shí)際資金成本綜合利率也不斷上升。

    最新調(diào)息的例子正是總部位于歐洲的渣打銀行?？偟膩?lái)看，香港的整體按揭利率已經(jīng)翻了一倍多，而且仍在上升之中。

    在銀行緊縮貸款及提升貸款條件之下，一些炒家已經(jīng)轉(zhuǎn)而向放高利貸的財(cái)務(wù)公司借款。有香港媒體披露，一些買入千萬(wàn)級(jí)別豪宅的炒家，已經(jīng)頂不住，要向財(cái)務(wù)公司借款，而付出的利率介于5%至15%。過(guò)往內(nèi)地富豪如一些溫州客撐起了香港豪宅市場(chǎng)，但現(xiàn)在不少內(nèi)地富豪自身難保；另一方面，近期不斷推出的新盤(pán)中，不乏售價(jià)低于二手盤(pán)的豪宅，令那些豪宅炒家百擔(dān)加斤。

    過(guò)往經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好時(shí)，這些豪宅的承租力強(qiáng)，甚至可以以租養(yǎng)供，但在目前的蕭條市況下，這些房子不但難以賣得動(dòng)，連出租都有困難，更別談以租養(yǎng)供。

    香港樓市無(wú)疑已經(jīng)進(jìn)入寒冬，不過(guò)筆者倒不特別悲觀。香港土地供應(yīng)有限，而外來(lái)人口增長(zhǎng)卻異常迅速，的確有剛性需求。從銀行的利率來(lái)看，盡管每個(gè)月都有增加，但仍然比正常環(huán)境下的利率要低，如果考慮到香港當(dāng)前高企的通脹水平約5.8%，香港的房按實(shí)際利息仍處于負(fù)利率水平，與1997年金融危機(jī)之時(shí)的近10%水平有天壤之別。

    對(duì)于用家來(lái)說(shuō)，坦率講，目前可能不是最好的入市時(shí)機(jī)，卻也不見(jiàn)得是壞時(shí)機(jī)。時(shí)機(jī)不好是因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)不算暴跌，如果期待暴跌后找便宜貨可能會(huì)覺(jué)得買“貴”了；不算壞是因?yàn)榭赡芤仓挥羞@個(gè)時(shí)候，才能買到價(jià)格比二手房更低的新樓盤(pán)——記住一點(diǎn)，在香港，想買好房源往往也只是在房?jī)r(jià)較高時(shí)買得到，當(dāng)房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，業(yè)主往往干脆封盤(pán)轉(zhuǎn)租，而不把好房源拿出來(lái)。

    更簡(jiǎn)單的一個(gè)理由是，銀行利率雖然回升，仍比正常值要偏低，這使得當(dāng)前大多數(shù)房子的租金高于按揭還款額，這也是為什么筆者的澳大利亞朋友愿意在這時(shí)候入市買房。

    對(duì)于那些炒房客來(lái)說(shuō)，我只能說(shuō)，嚴(yán)冬真的來(lái)了，要量力而行，最好悠著點(diǎn)！