寧波中心地塊6000元/㎡掛牌：世界500強(qiáng)才能競(jìng)拍

    11月28日，寧波市國(guó)土資源局的一則土地出讓公告激起一片漣漪，該公告稱出讓江北區(qū)核心地段一塊土地，要求競(jìng)買(mǎi)人須為世界500強(qiáng)企業(yè)(以美國(guó)《財(cái)富》雜志公布的2012年世界500強(qiáng)企業(yè)名單為準(zhǔn))，并且樓面地價(jià)也只有區(qū)區(qū)的6000元每平方米，被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑是為某企業(yè)“量身定制”的。

    只有世界500強(qiáng)才能競(jìng)拍

    “這限制其他企業(yè)來(lái)競(jìng)標(biāo)也太明顯了。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在看到寧波市國(guó)土資源局公開(kāi)掛牌出讓土地信息后表示。記者在寧波國(guó)土資源部門(mén)的網(wǎng)站找到了寧波市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告(甬土資告[2012]21號(hào))，寧波市國(guó)土資源局決定以掛牌方式出讓下列三幅地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

    據(jù)寧波市國(guó)土局公告顯示，2012年12月20日—12月28日，江北區(qū)將出讓三宗土地，面積總計(jì)52271㎡，約合78.4畝。

    這三塊土地分別是老外灘延伸段2#地塊、老外灘延伸段5#地塊、桃渡路1#-4#地塊。其中桃渡路1#-4#地塊規(guī)定，“競(jìng)買(mǎi)資格須為世界500強(qiáng)企業(yè)(以美國(guó)《財(cái)富》雜志公布的2012年世界500強(qiáng)企業(yè)名單為準(zhǔn))，并且具備開(kāi)發(fā)超高層(100米以上)建筑項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)(以竣工登記備案為準(zhǔn))。”

    99%房企被拒之門(mén)外

    “招拍掛制度的出現(xiàn)，原本是要替代容易導(dǎo)致暗箱操作的協(xié)議出讓，現(xiàn)在設(shè)置這樣的限定條件，很難不讓人懷疑是不是為某家企業(yè)‘量身定制’的。”寧波某大型開(kāi)發(fā)商副總向記者表示。他表示，像桃渡路這樣的核心地塊，離三江口這么近，在如今老三區(qū)寸土寸金的地方，如果沒(méi)有世界500強(qiáng)這個(gè)排他政策，參與的企業(yè)會(huì)非常多，拍賣(mài)應(yīng)該也會(huì)異常激烈。這個(gè)500強(qiáng)一條就可以把99%的企業(yè)給排除掉了。該業(yè)內(nèi)人士稱，出讓方“量身定制”土地的意圖十分明顯，國(guó)內(nèi)能夠符合要求的開(kāi)發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。

    記者百度了2012年的世界500強(qiáng)企業(yè)，中國(guó)內(nèi)地(含香港在內(nèi))的上榜公司共有73家。除掉中國(guó)石油、石化、5大銀行和一些與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)企業(yè)外，真正是以房地產(chǎn)為主業(yè)的只有中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等6家企業(yè)，如果再加上最后一個(gè)限制條件“具備開(kāi)發(fā)超高層(100米以上)建筑項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)”，那這6家里搞鐵路、橋梁的幾家企業(yè)也將被剔除，真正完全符合這兩個(gè)條件的企業(yè)，也就兩三家。

    設(shè)置高門(mén)檻是怕一般企業(yè)吃不消

    帶著這樣的疑問(wèn)，昨天記者來(lái)到了位于東部新城的寧波市國(guó)土資源局。在說(shuō)明來(lái)意和看過(guò)證件以后，記者被保安堵在門(mén)口近一個(gè)小時(shí)，稱沒(méi)有預(yù)約過(guò)就不能進(jìn)，局領(lǐng)導(dǎo)非常忙，不能打擾他們的工作。

    記者費(fèi)盡周折才得以進(jìn)入寧波市國(guó)土資源局，在六樓，一位不愿意透露姓名的處長(zhǎng)由于要趕著去開(kāi)會(huì)也不愿意多說(shuō)。他表示，這個(gè)項(xiàng)目定這樣的競(jìng)拍條件主要是考慮找實(shí)力強(qiáng)一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目有40%只能租不能賣(mài)的，沒(méi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力是吃不消的。另外該處長(zhǎng)還對(duì)6000元的起價(jià)表示，這個(gè)是商業(yè)項(xiàng)目，又不是住宅，當(dāng)然樓面價(jià)低了。

    “這兩個(gè)限制條件一下就把99%的開(kāi)發(fā)商踢出局了，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致最后只有一兩家開(kāi)發(fā)商低價(jià)成交？”記者詢問(wèn)。

    該處長(zhǎng)表示，這個(gè)不清楚，他還要忙著去開(kāi)會(huì)。

    “綠地”很可能中標(biāo)

    根據(jù)國(guó)土資源部的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。然而，在實(shí)際的土地出讓過(guò)程中，部分地塊卻對(duì)競(jìng)買(mǎi)者的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、公司注冊(cè)資本等設(shè)置了一些比較嚴(yán)格的限制性條件，這使得個(gè)別地塊在出讓之前誰(shuí)能最終獲得就已經(jīng)浮出水面。

    昨天晚上，記者先后撥打了6位開(kāi)發(fā)商老總電話，不少人猜綠地中標(biāo)的可能性最大，“幾乎只有華潤(rùn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)這兩家符合這個(gè)條件。”不少開(kāi)發(fā)商老總也表示，有些地塊在出讓過(guò)程中帶有招商引資性質(zhì)，也就是所謂的“量身定做”，相應(yīng)的土地價(jià)格也會(huì)比較低，這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。

    還有一位開(kāi)發(fā)商老總表示，“公平、公證、公開(kāi)如何體現(xiàn)？在招拍掛制度上，如何讓出讓過(guò)程既公開(kāi)公正，又能讓土地價(jià)值得到充分發(fā)揮，這是一個(gè)非常值得探討的問(wèn)題。”

    三問(wèn)寧波市國(guó)土資源局

    雖然國(guó)土部門(mén)對(duì)此事也給出了相應(yīng)的答復(fù)，但是記者還有幾個(gè)疑問(wèn)：如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了，在江北區(qū)三江口這個(gè)位置，6000元樓面價(jià)起價(jià)成交的話，這個(gè)價(jià)格怎么樣？

    一問(wèn)：“國(guó)際慣例”的門(mén)檻是否以后會(huì)經(jīng)常用到？

    記者了解到，美國(guó)《財(cái)富》雜志雖然是一本財(cái)經(jīng)類權(quán)威雜志，但僅以進(jìn)入世界500強(qiáng)來(lái)評(píng)定一家企業(yè)合適做這個(gè)項(xiàng)目是否太牽強(qiáng)，畢竟是在中國(guó)的土地上造房子，為什么要以美國(guó)一本雜志評(píng)定的企業(yè)作為標(biāo)準(zhǔn)？這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是否是一個(gè)業(yè)界公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)？以后是否會(huì)經(jīng)常使用這個(gè)“國(guó)際慣例”？

    二問(wèn)：40%只租不售和500強(qiáng)企業(yè)是否有因果關(guān)系？

    該處長(zhǎng)表示因?yàn)樵擁?xiàng)目有40%是只租不售的，所以要500強(qiáng)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力要雄厚。記者查閱了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)排行榜，大連萬(wàn)達(dá)排第一位，而且?guī)缀跛械娜f(wàn)達(dá)物業(yè)都是只租不售的，而萬(wàn)達(dá)這次就被排除在外，所以這個(gè)只租不售的理由可能會(huì)有點(diǎn)牽強(qiáng)。

    三問(wèn)：老三區(qū)內(nèi)6000元每平方樓面價(jià)是高還是低？

    記者也就此問(wèn)題詢問(wèn)了寧波某大型開(kāi)發(fā)商老總，該老總表示，對(duì)于價(jià)格是高是低，找個(gè)參照物就知道了，他告訴記者，寧波銀億置業(yè)有限公司在2010年拿下海曙區(qū)的廠堂街地塊，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)是8010元每平方米；恒威置業(yè)有限公司在2010年1月29日拿下海曙橫河街地塊，樓面地價(jià)是12135元每平方米。所以6000元每平方米的起價(jià)，如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的話，那這個(gè)價(jià)格算是比較低了。

    讓陽(yáng)光驅(qū)散疑云

    2002年4月3日，鑒于國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓中“人情地”、“條子地”屢見(jiàn)不鮮，造成國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失，國(guó)土資源部通過(guò)并公布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。該規(guī)定已于同年7月1日實(shí)施，后又于2007年進(jìn)行修改，并沿用至今。

    根據(jù)該《規(guī)定》，“招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)信的原則。”同時(shí)，“出讓人在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。”

    令人遺憾的是，“公開(kāi)、公平、公正”的陽(yáng)光并未普照在土地“招、拍、掛”的每一個(gè)角落。10年來(lái)，各種以“招、拍、掛”之名行暗箱操作、量身定制、協(xié)議轉(zhuǎn)讓之實(shí)的案例在全國(guó)范圍內(nèi)并不鮮見(jiàn)，并不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。

    我們認(rèn)為，土地出讓過(guò)程中出現(xiàn)的這種狀況，嚴(yán)重傷害了其他市場(chǎng)主體參與市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)利。

    從效率上來(lái)說(shuō)，僅單一市場(chǎng)主體參與的協(xié)議轉(zhuǎn)讓與眾多市場(chǎng)主體參與的“招、拍、掛”相比，不易發(fā)揮出土地的最大效益，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下資源配置的基本原則。而且，由于沒(méi)有其他市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價(jià)往往低于市場(chǎng)價(jià)，在某種程度上造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失，損害了全體納稅人的利益。

    三江口“黃金寶地”設(shè)置超高門(mén)檻、低價(jià)掛牌一事也被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑其涉嫌“量身定制”。

    11月30日，綠地集團(tuán)官方網(wǎng)站(以下簡(jiǎn)稱“綠地官網(wǎng)”)發(fā)布信息稱：“11月28日，綠地集團(tuán)成功獲取寧波江北大道以西濱江地塊，總用地面積約9萬(wàn)平方米，主要規(guī)劃建設(shè)濱江中高端住宅及綜合性景觀商業(yè)體。同時(shí)，還與寧波市就投資打造市中心超高層城市綜合體項(xiàng)目簽署項(xiàng)目協(xié)議。”“綠地官網(wǎng)”稱根據(jù)協(xié)議，“寧波市中心超高層城市綜合體項(xiàng)目位于核心濱水區(qū)，東至人民路、西至大慶南路，地理位置尤為優(yōu)越，總占地面積3.6萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑面積約28.25萬(wàn)平方米，建設(shè)內(nèi)容包括一幢高度240米、兩幢高度120米的超高層地標(biāo)建筑。”

    而寧波市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，桃渡路1#-4#地塊“位于江北核心區(qū)，東至人民路和瑪瑙路、西至大慶南路”，出讓面積為36752平方米，計(jì)容積率總建筑面積282510.5平方米，建筑限高為100-240米。

    雖然寧波市國(guó)土資源局對(duì)《現(xiàn)代金報(bào)》記者“會(huì)不會(huì)導(dǎo)致最后只有一兩家開(kāi)發(fā)商低價(jià)成交？”的追問(wèn)三緘其口，不愿正面回應(yīng)，但我們通過(guò)對(duì)比上述信息，不難看出，“綠地官網(wǎng)”號(hào)稱通過(guò)“協(xié)議”“成功獲取”的地塊，正是“桃渡路1#-4#地塊”，兩者在地理位置、出讓面積、建筑面積、限高方面無(wú)不合轍。

    由于上述情況的客觀存在，房產(chǎn)業(yè)界的質(zhì)疑并非毫無(wú)道理。

    陽(yáng)光是疑云的天敵。我們認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)還是及早回應(yīng)業(yè)內(nèi)關(guān)切為好。