房貸利率重要調(diào)整，多家銀行公告操作細(xì)則

　　央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率

　　來源丨中新網(wǎng)(李金磊)、上海證券報(bào)(張艷芬 劉筱攸)

　　說了這么久的存量房貸利率“換錨”，終于來了。按照央行規(guī)定，自3月1日起存量房貸定價(jià)利率基準(zhǔn)換錨工作將持續(xù)近六個(gè)月，到8月底前完成。你的選擇將影響你的月供。

　　▲ 部分商業(yè)銀行發(fā)布公告

　　怎么回事?

　　按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　什么意思?

　　簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率?

　　選擇一，固定利率。選擇固定利率后，你的房貸就是維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

　　選擇二，“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率。LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率，是央行2019年新推出的機(jī)制，LPR每月公布一次，可升可降。加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR，加點(diǎn)數(shù)值確定后固定不變。

　　也就是說，選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，你以后的房貸利率會(huì)隨著LPR變化，會(huì)影響月供多少。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　誰需要轉(zhuǎn)換?

　　如果你的房貸同時(shí)符合以下三點(diǎn)，需要轉(zhuǎn)換：

　　在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放;

　　參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)(比如“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打7折”);

　　浮動(dòng)利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。

　　注意，不包括公積金個(gè)人住房貸款。

　　怎么選比較劃算?

　　固定利率和“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，選哪個(gè)比較劃算?

　　由于加點(diǎn)是固定不變，所以就要看你個(gè)人對LPR趨勢變化的判斷了。

　　如果你認(rèn)為LPR以后會(huì)降低，那么選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率更劃算，因?yàn)槔?huì)變少;如果你認(rèn)為LPR會(huì)上漲，那么選擇固定利率更劃算。

　　建設(shè)銀行表示，轉(zhuǎn)為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個(gè)利率調(diào)整日，隨市場利率水平變化而調(diào)整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優(yōu)惠;轉(zhuǎn)為固定利率，利率水平將保持不變。

　　目前，從央行公布的LPR走勢來看，5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。

　　具體怎么轉(zhuǎn)?

　　舉個(gè)例子，小張的房貸是20年期，現(xiàn)在利率水平是基準(zhǔn)利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

　　如果選擇固定利率，以后房貸利率都按照4.41%執(zhí)行。

　　如果選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，那么先計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值，4.41%(小張現(xiàn)在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，加點(diǎn)-0.39%確定后固定不變。

　　小張的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。在2021年1月1日，利率水平會(huì)隨LPR的變化而調(diào)整，如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會(huì)變少。

　　房貸利率是否每月調(diào)整?

　　不會(huì)。根據(jù)央行公告，轉(zhuǎn)換為LPR的，重定價(jià)周期最短為一年(利率至少一年調(diào)整一次)，因此不會(huì)每月調(diào)整。

　　如何辦理轉(zhuǎn)換?

　　切換渠道

　　從各家銀行的公告來看，不同銀行推出的存量房貸利率轉(zhuǎn)換工作方式并不相同，但主要包括線上和線下：線上即手機(jī)銀行APP等移動(dòng)端和網(wǎng)上銀行等PC端入口自行轉(zhuǎn)換、接收短信通知由銀行統(tǒng)一操作;線下通過銀行網(wǎng)點(diǎn)智能柜員機(jī)轉(zhuǎn)換，或者服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)。

　　而疫情期間，銀行客戶經(jīng)理需要與客戶一個(gè)一個(gè)解釋換“錨”的情況嗎?對此，商業(yè)銀行多采用網(wǎng)站公告、手機(jī)銀行公告、營業(yè)廳網(wǎng)點(diǎn)公告、短信通知等方式，對客戶進(jìn)行通知和提示，同時(shí)，也有銀行告訴上證報(bào)，客戶還可聯(lián)系客戶經(jīng)理或撥打客服電話溝通了解相關(guān)轉(zhuǎn)換方案。

　　在具體操作中，合同如何重新簽約?據(jù)了解，疫情期間，目前銀行多傾向于的“無接觸”式線上切換。

　　“為防止人員聚集感染，疫情期間我行采用線上無接觸方式為客戶簽約，通過線上方式切換，即事前通知到每個(gè)客戶，由客戶發(fā)起，再由銀行確認(rèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。”興業(yè)銀行相關(guān)人士告訴上證報(bào)，對于多次公告及短信通知后客戶仍未通過相關(guān)渠道進(jìn)行簽約變更的，該行將通過短信、公告等形式告知客戶，按照標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案批量轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)加點(diǎn)的利率方式。

　　注意貸款銀行的切換時(shí)間

　　值得注意的是，每一家銀行的具體切換的時(shí)間，并不相同。

　　例如，招商銀行擬于4月上旬統(tǒng)一將客戶在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。屆時(shí)，該行會(huì)通過招商銀行App、招貸App、短信、電子郵件等方式中的一種或多種向客戶發(fā)出此次浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的通知。

　　個(gè)人貸款產(chǎn)品中只有房貸要切換嗎?

　　其實(shí)不然，工商銀行在公告中就表示，轉(zhuǎn)換范圍為：2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人貸款，包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人商用房貸款、經(jīng)營用途個(gè)人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)與經(jīng)營組合貸款。但不包括公積金個(gè)人貸款。

　　建行也在公告中表示：2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營類貸款，包括個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人質(zhì)押貸款、個(gè)人支農(nóng)貸款、個(gè)人助業(yè)貸款等。

來源丨中新網(wǎng)(李金磊)、上海證券報(bào)(張艷芬 劉筱攸)