數(shù)據(jù)顯示全國(guó)房企10年內(nèi)雪藏近12億平方米土地

    誰在囤地？

    上市房企囤地大起底

    囤，現(xiàn)代漢語詞典上的解釋是“儲(chǔ)存”，中性動(dòng)詞。

    那么，“囤地”呢？

    土地，對(duì)于開發(fā)商來說是最重要的生產(chǎn)資料。“囤地”本來是房地產(chǎn)開發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但曾幾何時(shí)，在房?jī)r(jià)日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房?jī)r(jià)脫離民眾購買力的“奸商詭計(jì)”，而被加以貶義。伴隨政府對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)監(jiān)管的加強(qiáng)，“囤地”又成為了政府、開發(fā)商與民眾之間的博弈象征。

    《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》通過對(duì)多方數(shù)據(jù)的綜合分析，以囤地的本意——儲(chǔ)備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國(guó)上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。

    安得廣廈千萬間？

    在中國(guó)，誰有這個(gè)能量？

    開發(fā)商。

    其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中儲(chǔ)存的土地，建成住房絕對(duì)不止1000萬間。

    從今年6月-10月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》研究部通過對(duì)125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報(bào)2010年半年報(bào)以及三季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行梳理，并且對(duì)一些房企旗下的項(xiàng)目長(zhǎng)期跟蹤，并借鑒證券公司對(duì)內(nèi)地上市房企財(cái)報(bào)的解讀，制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

    榜單顯示，非但個(gè)別企業(yè)的土地儲(chǔ)備數(shù)量十分巨大，就整體而言，其儲(chǔ)量更加超乎想象——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量更是高達(dá)4.2642億平方米！也就是說，中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米。

    保利地產(chǎn)囤地最多，萬科第二

    今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。

    和2009年、2010年在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報(bào)中談到土地?cái)U(kuò)張的成果時(shí)卻表現(xiàn)得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

    保利地產(chǎn)半年報(bào)指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項(xiàng)目115個(gè)，占地面積2640萬平方米。

    多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備時(shí)也都原文照搬了這句話，這給市場(chǎng)造成了一種錯(cuò)覺。

    事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)土地儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)主要基于建筑面積，因?yàn)榻ㄖ娣e的多少才決定房屋的真正數(shù)量與銷量，一般來說，土地建筑面積要大于占地面積(建筑面積＝占地面積×容積率)。

    究竟大到什么程度？

    據(jù)華泰證券資料顯示，目前內(nèi)地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合這125家企業(yè)第三季度的土地市場(chǎng)表現(xiàn)、2010年半年報(bào)等公開資料，整理出內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。

    截至目前，保利地產(chǎn)的儲(chǔ)備土地建筑面積為3369萬平方米，超過了行業(yè)龍頭萬科，位居中國(guó)內(nèi)地上市房企之首。

    在今年前9個(gè)月的時(shí)間里，萬科地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共斬獲了1433萬平方米的權(quán)益建筑面積，其拿地勢(shì)頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲(chǔ)備，這意味著萬科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個(gè)萬科地產(chǎn)。

    該份榜單顯示，截至目前，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備排在中國(guó)“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開股份、中天城投、中國(guó)建筑、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲(chǔ)備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量高達(dá)1000萬平方米。

    排在第十一名至第二十名的內(nèi)地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設(shè)、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。

    但與此同時(shí)，也有多家內(nèi)地上市房企的土地儲(chǔ)備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚、聯(lián)華合纖等。

    總體來看，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報(bào)等統(tǒng)計(jì)，目前內(nèi)地上市房企的儲(chǔ)備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計(jì)算，僅內(nèi)地上市公司的土地儲(chǔ)備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。

    從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲(chǔ)大戰(zhàn)。從貨幣資金指標(biāo)來看，去年底內(nèi)地上市房企手頭的現(xiàn)金量為1918億元，而半年報(bào)顯示內(nèi)地上市房企現(xiàn)金量減為1844億元。

    而房企存貨(主要包括在建房產(chǎn)和未開發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格)的變動(dòng)情況正好解釋了這種遞減趨勢(shì)。

    據(jù)2010年半年報(bào)顯示，截至今年6月底，內(nèi)地上市房企的存貨高達(dá)8100億元，而去年底僅為6387億元，增長(zhǎng)了20%。其中，買地積極的萬科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場(chǎng)上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬平方米土地儲(chǔ)備，其存貨則上漲了50%多。

    湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數(shù)據(jù)來看，內(nèi)地上市房企的土地儲(chǔ)量是比較大的，因?yàn)樯鲜蟹科笠雽?shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須保證一定的土地儲(chǔ)備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金和土地密集型的行業(yè)，對(duì)于絕大多數(shù)公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個(gè)持續(xù)上升的市場(chǎng)行情里，就土地儲(chǔ)備而言，將會(huì)呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的兩極分化格局。

    1.2億人住房被雪藏

    盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬科，其儲(chǔ)備土地建筑面積都超過了3000萬平方米，合計(jì)高達(dá)6637萬平方米，占到內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備量的六分之一。

    但是，這仍不是中國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲(chǔ)備量更大。

    進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國(guó)、雅居樂、中國(guó)海外、合生創(chuàng)展、長(zhǎng)和系、新世界中國(guó)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬平方米的土地儲(chǔ)備成第一。

    據(jù)恒大地產(chǎn)半年報(bào)公布，截至年中，恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬平方米的土地儲(chǔ)備量，這一數(shù)值遠(yuǎn)超于萬科和保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備之和。而碧桂園半年報(bào)則顯示，其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬平方米。此前，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布，綠地集團(tuán)土地儲(chǔ)備量高達(dá)近4000萬平方米。

    那么截至目前為止，全國(guó)房企手頭上到底存儲(chǔ)了多少土地？

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示，在從2000年-2009年10年的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個(gè)月購置房產(chǎn)開發(fā)土地2.9億平方米。

    在2009年，全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲(chǔ)存的土地就夠全國(guó)房企開發(fā)五六年之用。

    以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開發(fā)指標(biāo)來計(jì)算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計(jì)算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計(jì)算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

    如果以個(gè)別企業(yè)如萬科的數(shù)據(jù)進(jìn)行推導(dǎo)，這一數(shù)據(jù)將進(jìn)一步增加。

    一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開發(fā)銷售而稱雄全國(guó)市場(chǎng)，如果按這種說法，萬科的銷售量占其土地儲(chǔ)備量的比值必然大于全國(guó)房企的銷售量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值，換言之，萬科的銷售量占全國(guó)房企銷售量的比值必然大于萬科土地儲(chǔ)備量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值。

    比如在2010年發(fā)展計(jì)劃中，萬科表示，預(yù)計(jì)2010年新開工建筑面積855萬平方米，較2009年開工面積增長(zhǎng)52.5%。而在2009年底，萬科的儲(chǔ)備土地建筑面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲(chǔ)備總量占比高達(dá)三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見，其開發(fā)速度遠(yuǎn)快于目前盛行“緩慢開發(fā)”模式的地產(chǎn)界。

    據(jù)萬科公布，今年前9個(gè)月，萬科的銷售額達(dá)到714億元。同期，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額高達(dá)3.19萬億元，那么今年前三季度萬科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬科的土地儲(chǔ)備最多是全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的2.28%，也就是說，全國(guó)房企擁有的儲(chǔ)量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。