京版“國八條”意在“控”人？

    亂市用重典。

    2月16日下午，北京市政府對外公布最新房地產(chǎn)調(diào)控15條細(xì)則。市場的猜測再次被驗(yàn)證。被稱為京版“國八條”的調(diào)控政策，其嚴(yán)厲程度超出了一般人的想象。

    密不透風(fēng)的北京調(diào)控

    京版“國八條”規(guī)定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

    一位接近住建部的房地產(chǎn)業(yè)人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“北京的限購令是國八條的延伸，比國八條更加具體和系統(tǒng)，更具操作性。該項(xiàng)政策應(yīng)該可以穩(wěn)定北京房價(jià)，遏制投機(jī)和投資行為。限購、限貸、嚴(yán)格納稅等體現(xiàn)了北京市政府對調(diào)控房價(jià)的決心。北京的嚴(yán)厲政策對其他城市具有表率作用。”

    今年1月國八條出臺以來，除廈門、?？?、福州、太原等持續(xù)限購的城市外，目前已有北京、濟(jì)南、昆明、上海、成都4個(gè)城市出臺新的限購政策。

    濟(jì)南的限購政策要求各商業(yè)銀行貸款購房首付款比例為30%及以上；貸款購買第二套住房付款比例不低于50%，并停發(fā)第三套房貸。從2011年2月12日至12月31日，濟(jì)南本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。

    昆明的限購令規(guī)定，該市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭在規(guī)定范圍內(nèi)只能新購買一套商品住房，包括新建住房和二手房，以及達(dá)到上市條件的經(jīng)適房。各商業(yè)銀行停發(fā)第三套房貸。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明的非昆明戶籍居民，停發(fā)房貸。

    與北京同為一線城市的上海，亦推出九條措施實(shí)行限購。政策暫定在上海已有1套住房的該市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前兩年內(nèi)在該市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明的非該市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在上海已擁有2套及以上住房的該市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非該市戶籍居民家庭、不能提供兩年內(nèi)在該市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明的非該市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

    成都的政策則相對寬松：從2月15日起在成都市主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購措施。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第二套住房，暫停購買第三套住房。外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑成都市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第二套住房，不能提供成都市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。

    上述人士認(rèn)為，對比上述新增限購城市可看出，北京的限購政策最為嚴(yán)厲，不僅有限購政策，還有完善保障房、廉租房，健全約談問責(zé)機(jī)制以及嚴(yán)格信貸差異和加強(qiáng)稅收征管以及強(qiáng)化輿論引導(dǎo)等手段。“特別是一再強(qiáng)調(diào)加大保障房和廉租房建設(shè)力度，以此增加住宅供給從而抑制高房價(jià)。不過，關(guān)于5年的期限問題，北京可能還會出臺更詳細(xì)的說明予以執(zhí)行。”

    該人士表示：“目前北京購房者中大約有25%～30%為外地購房者，其中大約一半具有投資和投機(jī)趨向。這部分需求被控制后，預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京的房價(jià)將停止上漲，交易量會明顯下降。”

    央行貨幣政策委員會委員李稻葵表示，北京市房地產(chǎn)調(diào)控15條細(xì)則中，最猛的是限購令，其效果應(yīng)該會比較快地顯現(xiàn)。北京房地產(chǎn)市場非常可能出現(xiàn)比較長的有價(jià)無市的相持期，因?yàn)殚_發(fā)商不差錢，不見得愿意降價(jià)。

    專家稱限購令不可能長久

    此前，無論在國家還是地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，都適當(dāng)為剛性需求以及改善性需求留出通道。

    北京之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，政府僅使用差別化的信貸政策和嚴(yán)厲的稅收政策調(diào)控房價(jià)。即便多次調(diào)控，北京獨(dú)特的區(qū)位地理環(huán)境仍使房屋價(jià)格一直居高不下。

    來自市場的眾多反饋認(rèn)為，北京本次用連續(xù)本地納稅和繳納社保時(shí)長5年的條件來限制購房已經(jīng)體現(xiàn)出淡化剛性需求的含義。有觀點(diǎn)認(rèn)為，京版“國八條”已將未滿5年納稅投保的剛性需求行政性地變?yōu)?ldquo;無需求者”。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，北京的樓市限購令提高了購房門檻，是臨時(shí)性、行政性的措施，或?qū)⒉粫L久。陳國強(qiáng)分析說，提高外地人購房門檻，雖然初衷是抑制投機(jī)，在短期內(nèi)樓市的成交量、價(jià)格會有一定程度的下降，但是也排斥了一部分剛性需求，誤傷了一部分計(jì)劃買房者。從長遠(yuǎn)看，限購令是不可能長久實(shí)施的。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，外地購房者在市場不好時(shí)往往以剛性需求為主，市場回暖后則表現(xiàn)為投資及過度消費(fèi)型為多，這也說明當(dāng)前市場的火熱與外地人的非剛性需求介入交易市場過多有關(guān)。京版“國八條”不僅保護(hù)了以升級置業(yè)為目的購房的改善性需求，換房所產(chǎn)生的新增有效房源也緩解了市場的供求不平衡。同時(shí)，投機(jī)需求手中“余糧”少則再次介入新增交易的機(jī)會也會大大降低。

    我愛我家集團(tuán)副總裁胡景輝表示，京版“國八條”一方面可以充分制約北京樓市的投機(jī)購買；另一方面，可能是政府考慮到房地產(chǎn)市場增加供應(yīng)的周期較長，為延緩實(shí)際購房需求而做了進(jìn)一步的限制。

    調(diào)控意在控“人”？

    京版“國八條”出臺之前，北京已將限制購車、搖號上牌等手段作為治理擁堵的措施。此外，2010年底北京市民防局局長王永新在接受媒體采訪時(shí)亦稱，從今年上半年開始，北京將用半年至一年的時(shí)間清退人防工程的散居戶，今后北京的人防工程一律不再住人，人防工程的使用將逐步轉(zhuǎn)向社會公益性事業(yè)。

    有人認(rèn)為，北京樓市限購、車市限購以及清退居住在地下空間人群等舉措，不僅意在抑制高房價(jià)和治理擁堵，其背后更深遠(yuǎn)的意義在于控制進(jìn)京人口。

    2月17日，北京房協(xié)副秘書長陳志在接受媒體采訪時(shí)解釋說：“限定5年在京連續(xù)繳納社保、納稅并不是排外政策。這體現(xiàn)出政府希望留住人才在北京長期奮斗，使這些人才在推動北京發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人夢想。”他說，“限購政策主要限制的是投機(jī)性需求。如果有人沒有給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，他就是掙了錢就跑來北京炒房，北京房價(jià)炒高了他從房地產(chǎn)市場上獲利后再撤走，這對于一直在北京奮斗的人也不公平。”

    華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)更是在微博上調(diào)侃說：“怪不得北京的‘十二五’規(guī)劃中沒有人口規(guī)劃數(shù)，是準(zhǔn)備用限購把限人口問題一并解決了吧？外地人中一大批是無社保和無連續(xù)納稅證明的中低收入者。有一批是企業(yè)納稅的股東們，還有一批給北京帶來財(cái)富與消費(fèi)稅收的非工資性收入者。他們都被排除在外了。”

    一位中房協(xié)高層人士之前曾告訴記者，隨著外來人口流入北京的數(shù)量與日俱增，今后北京可能不僅會制定限制高房價(jià)措施，還將制定調(diào)控外來人口流入的政策。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝稱，這一調(diào)控細(xì)則將繼續(xù)擠壓北京房地產(chǎn)市場的資源性需求，短期內(nèi)北京樓市價(jià)格會得到有效控制。北京市擁有占優(yōu)勢地位的教育、醫(yī)療、就業(yè)及政府資源，目前外地人購房并不是改善性需求和投資需求，而是以這部分資源性需求為主。北京市的限購令對這種資源性需求的打擊比較大。