民間借貸應該離房地產(chǎn)企業(yè)遠一點

    眼下，民間借貸與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系愈發(fā)緊密。這種關(guān)系讓內(nèi)蒙古一小城市參與民間借貸活動的陳女士既興奮又緊張。

    陳女士只是民間借貸環(huán)節(jié)中最初始的一環(huán)：放貸者。與很多普通放貸者一樣，陳女士并不清楚自己的錢到底去了哪里、用來做什么。而最近，“上家”為勸說她繼續(xù)增加放貸資金，一不小心“透了底”。

    陳女士的錢到底去了哪里？其實，借貸環(huán)節(jié)并非陳女士原本認為的“一放一貸”那樣簡單，而是由多個環(huán)節(jié)構(gòu)成。第一個環(huán)節(jié)：陳女士的“上家”是一家寄賣行，一些數(shù)額較小的散戶資金由寄賣行先行集中；第二個環(huán)節(jié)：寄賣行將集中的資金轉(zhuǎn)貸給當?shù)氐男☆~貸款公司，這一環(huán)節(jié)，累計的資金規(guī)模通常會達到上千萬元；第三個環(huán)節(jié)：小額貸款公司再將錢轉(zhuǎn)貸給有資金需求的企業(yè)或個人，或者再一次將資金轉(zhuǎn)貸給更具實力的放貸者，而資金最終的落腳點據(jù)稱是一些以房地產(chǎn)行業(yè)為代表的暴利產(chǎn)業(yè)。民間借貸鏈條之長，是陳女士始料未及的，鏈條過長，也使得風險加倍，不過在高額回報的誘惑下，民間借貸的風險也只會偶爾從陳女士的腦海中掠過。

    “今年民間借貸的月息4%。”陳女士告訴記者。在這座內(nèi)蒙古地區(qū)的三四線城市，民間借貸從未像今天這樣火爆。“去年年末的時候，民間借貸月利率還只有2%，而且還是在與‘上家’十分熟稔的前提下?！泵耖g借貸利率在短時間內(nèi)就出現(xiàn)翻番。更讓她吃驚的是，保守推測，民間借貸環(huán)節(jié)中的最后一個環(huán)節(jié)：借貸者貸款月利率將會達到8%至10%。

    民間借貸的高利率決定了只有暴利產(chǎn)業(yè)才能支撐。眼下最大的暴利產(chǎn)業(yè)之一就是房地產(chǎn)業(yè)，而如今這個暴利產(chǎn)業(yè)也是最缺錢的產(chǎn)業(yè)。

    考慮到銀行貸款的萎縮、銷售業(yè)績的下滑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼下的日子可謂舉步維艱。6月，央行第六次上浮存款準備金率，這也使得目前國內(nèi)大型金融機構(gòu)存款準備金率已經(jīng)達到21.5%。貨幣政策持續(xù)收緊，并且未見尾聲，這無疑給對銀行貸款有較強依賴性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很大麻煩。

    從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)分析，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年資金來源為72494億元，其中，國內(nèi)貸款為12540億元，占比達到17.3%；2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年資金來源57128億元，其中，國內(nèi)貸款11293億元，占比更是高達19.8%。如果將個人按揭貸款等間接房地產(chǎn)開發(fā)貸款算入的話，比例還會進一步擴大。

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標之一便是提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模。早在去年，銀監(jiān)會便下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風險的通知》，要求金融機構(gòu)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險。部分地方金融監(jiān)管部門還出臺規(guī)定，禁止銀行向項目資本金不足、四證不齊等不合規(guī)房企或項目貸款，存在囤地、捂房行為的房企不再發(fā)放新增貸款。

    在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源發(fā)生了明顯的變化：自籌資金比重加大。據(jù)了解，2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長16.9%；2010年則提高為26705億元，增長48.8%，今年前五個月，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自籌資金已經(jīng)達到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。

    按照正常思路來看，在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商不可避免地被迫尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。同時，在人民幣升值的預期下，房地產(chǎn)仍然是一個有巨大潛力的投資產(chǎn)品。迅速增加的自籌資金從何處而來，民間借貸或者就是一個最好的選擇。

    門檻低、手續(xù)方便、資金量大的特點，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更青睞于民間借貸，而回報率高、投資固定資產(chǎn)風險相對較低的優(yōu)勢，也會吸引大筆民間資本進入。

    “雖然只是一座三四線城市，平均房價卻已經(jīng)達到了五六千元?！标惻肯蛴浾弑г?。她也許應該想到另一個問題：在國家不放松調(diào)控的情況下，這樣的價格還有多大上漲空間？

    在房地產(chǎn)調(diào)控措施的強化下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始降溫。而在二線、甚至三四線城市，由于房地產(chǎn)市場調(diào)控效果傳導性較差以及開發(fā)商經(jīng)營重點的轉(zhuǎn)移，掩蓋了房地產(chǎn)市場的真實處境和風險，也蒙蔽了帶有短期逐利特點的民間借貸。如果源源不斷的民間資金流入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，一方面可能抵消部分調(diào)控努力，另一方面也給資金帶來嚴重風險。因此即使民間借貸從保護自己的利益出發(fā)，也不應與房地產(chǎn)業(yè)“惺惺相惜”，而有關(guān)部門對此更應該保持高度警惕。