中信建投：房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力不容小視

    三季度凈利潤同比增長14.92%，增速略有下滑

    滬深兩市132家房地產(chǎn)上市公司2011年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入2321.02億元，營業(yè)利潤437.84億元，凈利潤300.09億元，同比分別增長13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個、5.45個和0.8個百分點。

    由于信貸緊張，導(dǎo)致有息負(fù)債率連續(xù)三個季度下降

    由于房企從銀行獲得貸款以及信托融資的難度越來越大，導(dǎo)致有息負(fù)債率連續(xù)三個季度下降。截至2011年9月30日，132家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為72.37%，達(dá)到自2008年以來的新高；有息負(fù)債率為46.96%，創(chuàng)自2008年以來的新低。預(yù)計第四季度房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境不會改觀，有息負(fù)債率有可能繼續(xù)下降。

    存貨占比上升，銷售回籠和融資能力下降，資金壓力不容小視

    資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，現(xiàn)金占流動資產(chǎn)的比重明顯下降，而存貨占比上升，房地產(chǎn)銷售低迷還將持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力較大。截至2011年9月30日，132家房地產(chǎn)上市公司持有現(xiàn)金2182.77億元，占流動資產(chǎn)比重為14.19%，現(xiàn)金占比為自2008年以來的最低水平。與之比較，存貨占比為72.52%，達(dá)到自2008年以來的最高水平。市值靠前的公司整體存貨壓力更大。由于銷售不暢，房企資金回籠能力下降。而另一方面，證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)和債權(quán)融資已關(guān)閘兩年，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)上市公司的融資能力，上市公司資金壓力不容小視。為了緩解資金壓力，房地產(chǎn)上市公司大都采取壓縮投資的辦法，以減少現(xiàn)金流出。

    預(yù)收款項保障今年業(yè)績，但銷售低迷現(xiàn)狀影響明年業(yè)績

    前三季度，132家房地產(chǎn)上市公司預(yù)收款項同比增長47.03%。經(jīng)過2008年的調(diào)整，上市公司在業(yè)績調(diào)整方面更有經(jīng)驗，預(yù)留了充分的預(yù)收款項來支撐業(yè)績，2011年房地產(chǎn)上市公司整體業(yè)績的增長已成定論。由于限購等對銷售影響較大的政策預(yù)計明年還將持續(xù)，而房價的全面松動更加劇了觀望情緒，預(yù)計至少在明年上半年房地產(chǎn)銷售還很難有起色，這將影響明年業(yè)績的穩(wěn)步增長。投資評價及建議政策中性和估值低位奠定了板塊的反彈基礎(chǔ)，板塊中期的反轉(zhuǎn)有待交易量的持續(xù)回暖。目前房價處于全面松動的初期，此階段一般會加劇觀望，成交量的回暖還有待時日。在現(xiàn)有的政策環(huán)境和估值水平上，維持對行業(yè)的增持評級。板塊反彈中可把握幾類公司的交易性機會：1、前期跌幅較大的國有房地產(chǎn)公司，這類公司在融資能力上會優(yōu)于民營公司，如首開股份、魯商置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)等；2、預(yù)收款項豐富，業(yè)績有保障的公司，如濱江集團、萬科、保利地產(chǎn)等；3、無資金壓力，有望在行業(yè)調(diào)整中獲得機會的公司，如綿世股份等；4、有資金壓力或項目枯竭，殼資源較好的小型房地產(chǎn)企業(yè)可關(guān)注業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來的投資機會。