專家呼吁：剛需購房者 別太把風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)回事兒

    5月12日，北京某項(xiàng)目開盤，可購房者早晨7點(diǎn)不到已聚集到場(chǎng)，等待即將開始的開盤搖號(hào)及選房。該次開盤推出的189套房源，戶型面積均為85-130平方米的兩居至三居的準(zhǔn)現(xiàn)房，開盤后的兩小時(shí)內(nèi)被購房者一搶而空，這也是在五月份被房地產(chǎn)界稱為"日光盤"第二次出現(xiàn)。

    在宏觀調(diào)控沒有松動(dòng)的前提下，大多數(shù)項(xiàng)目還繼續(xù)處在低迷狀態(tài)的時(shí)段，零星幾個(gè)樓盤的旺銷給樓市帶來了好消息，這也許意味著未來日子好過些？

    根據(jù)"買漲不買落"的原則，看著這么多"剛需"成為有房人，被壓制了兩年之久的購房者更加"心癢難撓"，是不是出手的時(shí)機(jī)終于到了？

    發(fā)現(xiàn)

    高性價(jià)比

    剛需出手的絕對(duì)理由

    4月份北京樓市銷售量抬頭，"剛需"就被認(rèn)為是絕對(duì)的購買力，正是這部分人群不愿繼續(xù)觀望而出手，成就了2012年第一次回暖。但是勸說"剛需"掏錢包的理由，無非是高性價(jià)比，一個(gè)樓盤不同時(shí)具備"高品質(zhì)"和"低價(jià)位"，就沒人買賬。

    在城鐵13號(hào)線立水橋站和北苑站之間的世華泊郡項(xiàng)目，本次開盤銷售火爆，在均價(jià)為25000元/平方米的區(qū)域，使用各種優(yōu)惠政策可以22000元/平方米左右成交，明顯低于區(qū)域平均水平。

    按照距離地鐵站遠(yuǎn)近來比較，天潤(rùn)福熙大道比世華泊郡項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。不過，這一項(xiàng)目的銷售數(shù)字只是世華泊郡的三分之一，亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，1月至4月該項(xiàng)目?jī)H銷售38套。天潤(rùn)福熙大道項(xiàng)目除了價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)外，其戶型面積也不占優(yōu)勢(shì)，其二居主力戶型為122平方米，而市場(chǎng)上這一面積的剛需戶型均為三居，二居則多在80平方米至90平方米之間。

    利好

    存準(zhǔn)金下調(diào)

    剛需的"好日子"

    中國(guó)人民銀行近日宣布，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是2012年以來央行第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距離2月24日今年第一次正式下調(diào)存款準(zhǔn)備金率近三個(gè)月。

    目前，中國(guó)全部金融機(jī)構(gòu)人民幣存款的余額超84萬億元人民幣，市場(chǎng)估計(jì)，此舉將釋放四千億到五千億元左右的流動(dòng)性。專家認(rèn)為，流動(dòng)性增加后，肯定會(huì)有部分資金率進(jìn)入樓市。

    目前，個(gè)別銀行開始上浮8.5折的首套房貸款優(yōu)惠，預(yù)計(jì)本次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，首套房貸款的利率很可能繼續(xù)維持8.5折優(yōu)惠，部分銀行甚至可能會(huì)出現(xiàn)8折優(yōu)惠，這對(duì)于購房者是比較大的利好。

    中原地產(chǎn)的張大偉認(rèn)為，樓市很可能在本次流動(dòng)性釋放后，成交量再次緩慢增加，但是因?yàn)橥顿Y依然被遏制，所以價(jià)格將依然平穩(wěn)。樓市大跌的可能性已經(jīng)很小。

    香港太平洋投資董事長(zhǎng)賈臥龍表示，自4月份以來，央行貨幣政策委員會(huì)時(shí)隔一年突然重提"信貸適度增長(zhǎng)"，釋放"貨幣寬松"信號(hào)，令樓市調(diào)控松綁的可能性陡增。經(jīng)過近一段時(shí)間的深入觀察分析，未來半年樓市大致走向終于可定：在5月份至10月份的未來半年時(shí)間內(nèi)，將是樓市的"平滑期"，同時(shí)也是剛需的"蜜月期"，對(duì)于剛需購房者而言是一段相對(duì)不錯(cuò)的出手時(shí)機(jī)。

    疑問1

    房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌嗎？

    其實(shí)，現(xiàn)在出手買房的，最懼怕的就是房?jī)r(jià)下跌，兩年來一直等著房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，而一旦出手，反而最怕繼續(xù)跌，造成資產(chǎn)貶值。

    剛需，包括改善型購房者，其購房資金的來源，都是辛辛苦苦積攢下來的，甚至動(dòng)用了幾家人的"老本兒"，一旦房屋貶值，雖然說買房子為了居住而不是投資，但這事兒也不會(huì)讓人不心痛。

    下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)樓市的影響，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然不會(huì)造成房地產(chǎn)資金大規(guī)模解禁，但是實(shí)際上一定程度起到了"解渴"作用。

    央行大規(guī)模發(fā)貨幣，不斷降低存準(zhǔn)率，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，并非是響應(yīng)經(jīng)濟(jì)的整體需要，更像為某些特定需要補(bǔ)充資金。

    在此之前，房?jī)r(jià)之所以下降，是因?yàn)殚_發(fā)商扛不住資金壓力，恐怕資金鏈斷裂而不得不采取的自救措施。

    從今天的局勢(shì)來看，開發(fā)商通過各種方式獲得資金的可能性增加，以價(jià)換量、回款的緊迫性降低。

    另一方面，政府堅(jiān)守限購，只給"剛需"解決問題，并不讓投資者入場(chǎng)。真實(shí)需求與購房的總支出成反比，銀行在資金稍顯充沛時(shí)如降低首套房利率，可以減少購房總成本，總房款不變而總支出下降，更多有"房票"的剛需會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，由于盲目投資人的被隔離，開發(fā)商也不敢亂漲價(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)持平。

    從政策層面來考慮，住宅價(jià)格大幅下降不太可能發(fā)生了。

    疑問2

    房?jī)r(jià)會(huì)突然反彈嗎？

    任志強(qiáng)在4月22日的"2012中歐私人投資高峰論壇"中，曾表示一年半到兩年房?jī)r(jià)將暴漲，引起媒體強(qiáng)烈反應(yīng)，隨后他在微博上對(duì)以上言論進(jìn)行了辟謠，稱是媒體故意誤讀。

    而就在前兩天，任大炮又在廈門的一次論壇中放話，明年3月房?jī)r(jià)可能上漲。

    對(duì)于5月12日存準(zhǔn)率的下調(diào)消息，任志強(qiáng)認(rèn)為存準(zhǔn)率今年可能再下調(diào)三到四次，由于政策有著近半年的滯后性，經(jīng)濟(jì)將在四季度見底，那時(shí)候GDP增幅將轉(zhuǎn)正。

    任志強(qiáng)認(rèn)為今年開工面積下降造成供應(yīng)量不足，這將影響到明年的房?jī)r(jià)。他說，1月-4月，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房?jī)r(jià)可能上漲。

    除此以外，有網(wǎng)友列出了房?jī)r(jià)上漲的八大潛在因素，無論哪個(gè)情況"失控"，都可能讓房?jī)r(jià)隨之上漲。

    1.大家突然又去排隊(duì)購房，去搶購房。

    2.保障房供應(yīng)量不足，或供給量不大。

    3.購置保障性住房?jī)r(jià)格上漲。

    4.開發(fā)商惜售。

    5.限購失效。

    6.未有房群體依然龐大。

    7.婚房從中作祟。

    8.房奴情結(jié)泛濫。

    用人均住房面積或者成套率計(jì)算購房需求，這可能在西方國(guó)家是很通行的理論，但在中國(guó)并不全面。湊熱鬧、先買房后結(jié)婚、省吃儉用當(dāng)房奴等造成的"增量購買力"，實(shí)際上都沒被理論界計(jì)算在其中，而這些人群是確實(shí)存在的。

    另外，一旦開發(fā)商資金鏈沒有斷裂風(fēng)險(xiǎn)，各種營(yíng)銷手段都會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，在房地產(chǎn)界有一句名言："土地是有限的，把房?jī)r(jià)賣低了就是浪費(fèi)資源"。

    一旦限購失效，或者政策松動(dòng)，"八大潛在因素"就會(huì)發(fā)揮作用，加之"房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)上升"這一規(guī)律，盼望房?jī)r(jià)不漲或長(zhǎng)期走低是不現(xiàn)實(shí)的。

    建議

    剛需購房用不著看數(shù)據(jù)

    多數(shù)買房人購房前，喜歡從網(wǎng)上查閱各種數(shù)字，希望能給自己提供出手依據(jù)，但數(shù)據(jù)顯示的內(nèi)容，往往很難真正解決板上釘釘?shù)臎Q策，反而讓沒有經(jīng)濟(jì)知識(shí)的百姓感到不知所云。

    據(jù)媒體報(bào)道，在地方政府頻頻進(jìn)行政策微調(diào)的背景下，5月7-13日全國(guó)各地的住宅成交量紛紛大漲。北京的住宅成交更是環(huán)比增逾六成。

    成交量大了，是不是房?jī)r(jià)要漲？每個(gè)沒買房的都心驚肉跳，生怕錯(cuò)過機(jī)會(huì)。

    北京的中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京新建住宅簽約2403套，環(huán)比上漲63.8%，二手房住宅簽約2572套，環(huán)比上漲68.1%，合計(jì)住宅簽約4975套，環(huán)比上漲幅度為66%。

    上周北京住宅均價(jià)也達(dá)到了20070元/平方米，環(huán)比前一周的19260元/平方米上漲了4.2%。

    很多人會(huì)這樣分析：簽約量上漲不就是成交多了嗎？均價(jià)漲了不就是房?jī)r(jià)漲了嗎？這不是又要"失控"？

    但實(shí)際上，出現(xiàn)均價(jià)上漲的原因是部分中等價(jià)格項(xiàng)目簽約上漲，而且之前降價(jià)的項(xiàng)目在最近優(yōu)惠幅度都有縮小。目前市場(chǎng)依然不乏大幅降價(jià)的項(xiàng)目，但也出現(xiàn)了之前價(jià)格大幅跳水的項(xiàng)目，因?yàn)槌山涣炕嘏s小優(yōu)惠幅度的情況，購房人不必過度擔(dān)心。

    懷著一個(gè)很好的心態(tài)置業(yè)，今天跟您一起買房的，都是等著房子結(jié)婚，或者接丈母娘過來同住的"剛需"，絕少有挑動(dòng)市場(chǎng)混亂的投機(jī)者，只要自己的步伐不亂，別人跑多快跟你啥關(guān)系？各走各的路，別跟風(fēng)。