武漢房產(chǎn)稅試點遲早會來 房價會否下降待驗證

    在很多地方房價反彈、國務(wù)院督查各地樓市調(diào)控效果的背景下，近日，一則“湖北、湖南年內(nèi)將試點房產(chǎn)稅”的消息，引發(fā)各方強烈關(guān)注。本報記者17日分別咨詢了房管、地稅等部門，均稱目前并沒有接到相關(guān)文件，并不能確定是否開征。不過，一些業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)獲悉，我省房產(chǎn)稅的試點城市是鄂州，武漢進(jìn)入試點只是時間早晚問題。房產(chǎn)稅開征技術(shù)條件是否已經(jīng)成熟?其降低房價的作用到底有多大?專家和業(yè)內(nèi)人士各抒己見。

    住房信息聯(lián)網(wǎng)，評估系統(tǒng)上線——武漢房產(chǎn)稅征收技術(shù)條件成熟

    記者了解到，房產(chǎn)稅征收主要依托的技術(shù)手段包括房屋信息查詢、批量評估房屋市場價值等。而在樓市調(diào)控從緊的背景下，去年以來全國住房信息聯(lián)網(wǎng)建設(shè)明顯加強，住建部更是在今年6月底完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)。在稅務(wù)部門的推動下，許多城市的存量房評估系統(tǒng)也已經(jīng)上線，這樣以來技術(shù)障礙逐步就解除了。

    今年6月底，武漢市房產(chǎn)信息系統(tǒng)已經(jīng)與住建部系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。武漢市房管部門介紹，從2010年10月起，為了與二套房、限貸、限購等政策進(jìn)行技術(shù)匹配，武漢建立了一套完備的全市房產(chǎn)信息系統(tǒng)。目前，這套系統(tǒng)能查詢到全市所有房產(chǎn)、所有區(qū)域的房屋，誰的名下有多少套房子，一查便知。

    此外，無論是從國際經(jīng)驗還是從房產(chǎn)稅本身的特征看，征收房產(chǎn)稅都需要成熟的房產(chǎn)評估技術(shù)。武漢市自去年開始啟動存量房價值電腦評估系統(tǒng)，將原來的房屋價值評估由人工評估改為電腦評估。今年6月份，這套電腦評估系統(tǒng)已經(jīng)覆蓋了所有城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)。這套參考了市場掛牌價、周邊新房價以及樓層、朝向、年代等35項調(diào)節(jié)系數(shù)的系統(tǒng)，比人工評估更接近房屋的市場價值，作為征稅依據(jù)更具科學(xué)性。據(jù)介紹，這套系統(tǒng)長遠(yuǎn)就是為房產(chǎn)稅開征作技術(shù)準(zhǔn)備。

    至此，房產(chǎn)稅征收必須的兩大技術(shù)手段均已齊備。

    房產(chǎn)稅并非新稅種，將對舊辦法改革——這輪試點將覆蓋個人住房

    其實，房產(chǎn)稅并非新稅種。目前全國各地征收的房產(chǎn)稅，主要征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營業(yè)性用房?，F(xiàn)行規(guī)定中，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，采用比例稅率?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

    據(jù)記者了解，目前全國各地對工商企業(yè)征收的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%以后的余值為計稅依據(jù)。如武漢目前現(xiàn)行的稅收政策是，經(jīng)營性用房要繳納房產(chǎn)稅。具體計算公式是：每年房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×0.75×1.2%，由房產(chǎn)所有人或使用人繳納。

    如果轉(zhuǎn)向按市場評估值征稅，無疑能夠更為準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)價值的變化。

    據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道稱，國稅總局相關(guān)人士透露，湖北省鄂州試點的房產(chǎn)稅的方案中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，但具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時間并未說明。

    中國地質(zhì)大學(xué)土地資源管理學(xué)院教授殷躍建介紹，傳聞的鄂州方案，涉及的是對房產(chǎn)稅體制和管理上的改革，最核心的內(nèi)容是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。即把現(xiàn)行稅制下的對房地產(chǎn)按“土地面積”和“房產(chǎn)原值扣除一定比例后的價值”征稅，改為按“市場評估值”征稅。

    四問房產(chǎn)稅

    為何選擇鄂州試點

    據(jù)多家媒體報道，湖北省鄂州市房產(chǎn)稅試點已在今年7月開始了試運行。雖無官方消息，但多位業(yè)內(nèi)人士和專家表示，已經(jīng)獲悉這一消息。

    記者在鄂州地稅局官網(wǎng)上看到，該局下半年的主要工作中，有一項就是“開展房地產(chǎn)業(yè)稅收評估工作”。

    其實，早在幾年前，鄂州市已經(jīng)試點“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)”(模擬運行)，當(dāng)時只是針對商業(yè)房產(chǎn)，對普通住宅等非商業(yè)房產(chǎn)還沒有計劃進(jìn)行空轉(zhuǎn)或者試點。

    湖北省統(tǒng)計局副局長葉青介紹，鄂州試點最核心的是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。

    為何試點選擇在鄂州?葉青認(rèn)為，選擇小城市試點更容易操作，有利于在操作過程中修正。

    中國地質(zhì)大學(xué)土地資源管理學(xué)院教授殷躍建認(rèn)為，試點選擇中小城市，在實行過程中對于稅收的稅率、范圍等可以不斷修正，所謂“船小好調(diào)頭”;同時，鄂州離武漢很近，樣本[最新消息價格戶型點評]效應(yīng)類似于武漢的一個城區(qū)，更容易體現(xiàn)示范效應(yīng)。

    房產(chǎn)稅會擴容到存量房嗎

    傳言稱，此次湖北、湖南的試點方案中，房產(chǎn)稅征收范圍不僅是新購入商品房，還擴容到存量房。

    對此，葉青認(rèn)為，對存量房征稅，顯示出房產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)征收的大方向。房產(chǎn)稅征收機制中應(yīng)該有個免征點，至于是設(shè)定一個人均面積的免征點還是對首套房免征，有待研究，但是必須保證剛性需求不會在征收范圍中，以免“誤傷剛需”。

    殷躍建認(rèn)為，相對于限購、限貸等“運動式調(diào)控”手段，房產(chǎn)稅屬于長效調(diào)控機制，這是改革的大方向。至于是從第二套房開始征收還是“一刀切”對所有房子都征收，取決于各個城市的實際情況。他認(rèn)為，在政策制定過程中，每個城市應(yīng)該考慮到現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場情況，又要適度超前，房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)要保證這個稅種實施的公正、公平和公開，因此，需要仔細(xì)研究批量評估技術(shù)和方法。

    房產(chǎn)稅屬于地方稅，從國際經(jīng)驗來看，應(yīng)該賦予地方政府靈活的制定稅負(fù)的權(quán)限。這樣一來，不同城市可以根據(jù)自身情況采用區(qū)別的房產(chǎn)稅政策。難就難在既普遍征收又要區(qū)別對待，因此需要認(rèn)真細(xì)致研究和準(zhǔn)備。還必須滿足幾個前提條件：完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)做支撐，完善的家庭和個人信息，恰當(dāng)?shù)脑u估和征管組織機構(gòu)，完善的法律環(huán)境做保障。

    開征后能否大幅降房價

    葉青認(rèn)為，從目前上海、重慶征稅的效果看，對房價的調(diào)節(jié)作用并不明顯，兩地房地產(chǎn)市場降溫，主要是限購等非市場手段作用的結(jié)果。

    中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東表示，房產(chǎn)稅的確是比限購更為市場化、常態(tài)化的調(diào)控手段，房產(chǎn)稅會增加持房成本，對那些炒房的投資客們來說，手里的房子越多，養(yǎng)房成本就越隨著直線上升。開征房產(chǎn)稅可以打擊投機行為，讓房價降下來。

    殷躍建認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收的目的，一是抑制靠房地產(chǎn)投資投機獲得暴利的行為;二是完善厘清房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個環(huán)節(jié)的稅費，遠(yuǎn)期取代賣地收入成為地方財政的主要來源之一。

    不過，住建部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮早前在武漢表示，不應(yīng)該對房產(chǎn)稅降房價抱很大希望。

    陳淮說：“有資產(chǎn)就有征稅，房產(chǎn)稅肯定要征，只是時間問題。”目前市場上有一種觀點，即開征房產(chǎn)稅可以壓低房價。陳淮認(rèn)為此觀點是一種誤解。他稱，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會抑制部分購買需求、平抑房價，但長遠(yuǎn)看正好相反，因為地方政府征了稅，就要修地鐵、搞城市建設(shè)、改善居住環(huán)境，居住環(huán)境的改善會相應(yīng)提升當(dāng)?shù)胤績r，形成一個循環(huán)。

    深圳市住房研究會常務(wù)副會長陳藹貧在微博上表示，重慶、上海的試點證明，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)調(diào)控的作用不大，希望國家系統(tǒng)考慮房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收、地價等因素，避免與民爭利。

    武漢何時進(jìn)入試點

    殷躍建認(rèn)為，作為中部特大城市，如果房產(chǎn)稅擴容，武漢征收房產(chǎn)稅是遲早的事情。

    據(jù)悉，在去年底我省制定“十二五房地產(chǎn)規(guī)劃”時就有今年在漢啟動房產(chǎn)稅試點的想法。

    記者采訪的多位專家認(rèn)為，早在去年，財政部就提出房產(chǎn)稅擴容的事宜。財政部財科所所長賈康則預(yù)測，明年將是房產(chǎn)稅第二批試點擴圍的集中時間點。

    中國指數(shù)院華中分院指數(shù)總監(jiān)李國政認(rèn)為，繼上海、重慶后，北京、深圳、廣州，甚至一些省會城市，試點的幾率都很高。

    也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上月國務(wù)院督查組馬不停蹄地調(diào)研各地房地產(chǎn)調(diào)控情況，在房價反彈壓力增大的情況下，不排除第二輪房產(chǎn)稅試點會迅速啟動。

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    上海、重慶效果不明顯

    從2011年1月28日開始，上海市就開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。征收對象為上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，家庭全部住房面積如果人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，征收房產(chǎn)稅。

    同時，重慶市也對存量和增量獨棟商品住宅均征收房產(chǎn)稅，其稅率分為三個等級，比主城新建商品住房建筑面積成交均價越高的，稅率越高。納稅人此前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

    在實施一年之后，有研究機構(gòu)調(diào)查顯示，房產(chǎn)稅對兩地政府的財政收入和當(dāng)?shù)胤績r所產(chǎn)生的影響非常有限。

    數(shù)據(jù)顯示，盡管住房限購令空前嚴(yán)厲、成交面積也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價仍同比上漲6.8%。推測可征收的房產(chǎn)稅總額低于3億元，在當(dāng)?shù)卣?011年的財政收入中，所占比例不到0.1%。

    重慶的房價一直在大城市中保持較穩(wěn)定的水平，該情況也在2011年得到延續(xù)。重慶預(yù)計2011年可征收的房產(chǎn)稅稅款總額為1.2億元左右，在當(dāng)?shù)卣斦杖?2900億元)中也僅占極小的比例。