房產(chǎn)稅：重拳，浮云和希望

    從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看,無論從完善稅制的角度,還是促進房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的角度,開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現(xiàn)實來講,開征房產(chǎn)稅是一項系統(tǒng)工程,還面臨著許多問題需要解決。

    在房產(chǎn)稅的使用上,發(fā)達國家基本都遵循"取之于民,用之于民"的原則。歐美等國征收房產(chǎn)稅,明確用于當?shù)厣鐣＠?諸如教育、文化通訊設施、環(huán)境衛(wèi)生保護等民生福利。在加拿大,房產(chǎn)稅是專款專用,專門用于中小學教育。而美國房產(chǎn)稅七成用于支付學區(qū)義務教育、改善治安和公共環(huán)境,從而讓學區(qū)周圍環(huán)境改善。英國所征收的房產(chǎn)稅款一般專項用于地方基礎設施建設和教育事業(yè),在地方經(jīng)濟中發(fā)揮著極其重要的作用。

    近一段時間以來,伴隨著房價飆升,我國政府采取了諸如加息、限購等一波又一波的樓市調(diào)控措施,但似乎仍未拉住房價這個"脫韁的野馬"。為了探索新的房價調(diào)控措施,2011年伊始,上海、重慶就提出了開征商品房房產(chǎn)稅方案。從目前掌握的資料來看,這兩個城市的試點方案也不盡相同。重慶主要針對高檔商品房和打擊炒房投機,存量和增量均包括在內(nèi)；上海主要對家庭人均面積超過70平方米部分先預征兩年的房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅只針對新購買房子的人,對存量房不征收。因此,兩地政府開征房產(chǎn)稅的初衷似乎都包含了普通百姓對房價下降的預期。人們期待實施房產(chǎn)稅能夠力挽狂瀾,成為抑制房價過快上漲的靈丹妙藥。但是,房產(chǎn)稅果真能帶來房價下降的預期嗎?我們還是先來看看歐、美、日等發(fā)達國家的經(jīng)驗。

    他山之石:

    國外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗

    在已有的征收房產(chǎn)稅國家,房產(chǎn)稅主要采取從價稅(市場價值),并且可以進行申訴。在美國,房產(chǎn)稅在評估中力求反映市場價值,各州和縣的房產(chǎn)稅率不盡相同,大抵都在1%上下。美國的房產(chǎn)稅每年都會進行評估,以力求充分反映房產(chǎn)在市場中的應有價值。在日本,對土地、房屋的課稅依據(jù)是市場價值計征的,稱之為"適當?shù)臅r價"。日本一般每三年進行一次基礎評估,估價的當年稱為基準年度,該年度的價格稱為基準年度價值。另外,在房產(chǎn)價值確定存在爭議時,德國、美國和加拿大都規(guī)定了房主可以申訴的程序。為此,這些國家的各地區(qū)都設有相應的房產(chǎn)評估機構,來處理相應的申訴。

    各國都規(guī)定了相應的房產(chǎn)稅減免措施。英國的房產(chǎn)稅有一定的免稅范圍,如對只由學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)完全免稅。市政稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi),如果只有一名成年人,市政稅可減收25%等等。在日本,估價低于30萬日元的土地和估價低于20萬日元的建筑,免征物業(yè)稅；政府、皇室、墓地、學校等特殊用途的建筑也免征物業(yè)稅。加拿大政府規(guī)定,對65歲以上的老人,政府將減免房產(chǎn)稅；如果是下崗失業(yè)人員,憑上一年的報稅憑證,政府將減免房產(chǎn)稅。

    房產(chǎn)稅在很多國家都能在一定程度上避免房產(chǎn)投機所導致的價格快速上漲。在德國,房產(chǎn)稅在抑制房價上漲方面起到積極的作用,使德國在最近十五年房價沒有明顯的上漲。在美國,房產(chǎn)稅是一個平衡器,如果房價上漲,房主的稅收就要增加。所以,盡管大家都希望房價上漲,但是一定比例的房產(chǎn)稅套住了房價的惡性攀升,所以美國的房價不可能像中國一樣連續(xù)暴漲。然而,房產(chǎn)稅并非萬能良藥,不能指望其對房地產(chǎn)價格起到直接的抑制作用,否則就不會有20世紀80年代興起的日本房地產(chǎn)泡沫,也就不會有美國2007年以來的房貸危機演變成的一場金融海嘯。

    洋為中用:

    中國房產(chǎn)稅制尚需探索的問題

    從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看,無論從完善稅制的角度,還是促進房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的角度,開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現(xiàn)實來講,開征房產(chǎn)稅是一項系統(tǒng)工程,還面臨著許多問題需要解決。

    首先是征收范圍的問題。在重慶的房產(chǎn)稅方案中,最大的問題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對新增房地產(chǎn),這就意味著存量不咎,以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對新的購房人(他們可能正好是房屋的真正需求者)而言,加重了負擔,會造成明顯的社會不公。

    其次是稅率如何確定。假設房產(chǎn)稅率很低,房地產(chǎn)價格上漲率高于該比率,則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無實質(zhì)意義,房價還會繼續(xù)上漲。如果稅率過高,又會不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,而中國的經(jīng)濟增長在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    三是房產(chǎn)價值評估問題。房產(chǎn)價值具有很強的不確定性,和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素有關,如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項浩大的工程。如果仔細評估,面對數(shù)以萬計的不同房屋,準確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說,如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎價格,容易因為不公平而招致反對。另外,當房價評估不合理時,還要建立起相應的申訴程序。

    抑制房價:

    中國房產(chǎn)稅征收之路徑選擇

    結合國外的經(jīng)驗,從我國實際情況出發(fā),筆者建議我國房產(chǎn)稅的征收應該注意以下幾點:

    第一,人均面積作為征稅的衡量標準。按人均居住面積為標準,超過了平均居住面積,就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大,稅率越高,可實行累進稅率制度。另外,要規(guī)定相應的減免制度。第二,房產(chǎn)稅應該有合理的用途,取之于民,用之于民。因此,所征收的房產(chǎn)稅應該用于當?shù)亟逃龡l件的改善、社區(qū)設施的改進或道路、橋梁的改造等等。這樣有利于房產(chǎn)稅的征收,防止逃避稅收的現(xiàn)象,同時,也能通過稅收來抑制房價的快速上漲。第三,對于長期空置的房子,明顯具有投機性色彩,故而可以提高房產(chǎn)稅的稅率。這樣,能有效避免房產(chǎn)投機。第四,將該稅種劃歸為地方稅種。一方面比較符合歷史習慣和國際慣例,另一方面,有利于調(diào)動地方政府的積極性,可以激發(fā)地方政府配合中央政府進行房價控制,有利于房價的穩(wěn)定。

    長期以來,我國房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開發(fā)和交易環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)的稅收較少,這是推動我國房價高漲的主要因素。因此,在保有環(huán)節(jié)上開征房產(chǎn)稅,從一定程度上可以將房價這只"猛虎"控制在"籠中"。

    房產(chǎn)稅的開征,對于不斷上漲的房價,無論是一記重拳,還是浮云,我們還不得而知。盡管未必能達到預期的效果,但是,還是帶給了我們希望。