10月初,中國建設(shè)銀行剛剛上浮首套房貸利率至1.05倍后不久,"首套房貸款利率上調(diào)"動(dòng)作迅速蔓延到全國。10月16日,不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率,包括廣發(fā)銀行、深發(fā)展銀行以及民生銀行等,都提升了5%至10%。同時(shí),銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。
不過,各城市首套房貸款利率上調(diào)幅度差異較大。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍在5%到10%;而成都、濟(jì)南約為5%到20%;長沙、武漢則更高,為10%至30%;在長春,個(gè)別股份制銀行最高上調(diào)50%,利率高達(dá)10.575%。
而在此前,關(guān)于首套房貸利率的變動(dòng)并未有任何風(fēng)吹草動(dòng)。突然來襲的政策變化讓房地產(chǎn)市場(chǎng)驚出一身冷汗。不過大部分市場(chǎng)人士認(rèn)為,本次提高"首貸"利率并不能直接助力壓低房價(jià)。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)計(jì)算認(rèn)為,上調(diào)利率后,以首套房貸款100萬元、20年償還期計(jì)算,月供將首次接近8000元,總利息上漲5萬元。
嘉賓
王玨林住建部政策研究中心副主任
范小沖陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁
胡景暉偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁
楊紅旭易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長
孫飛中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作促進(jìn)會(huì)金融投資委員會(huì)主席
中房協(xié)匿名人士
首套房貸率升高是否是調(diào)控政策的延伸?
不是
王玨林:我個(gè)人并不認(rèn)為本次上浮利率與整個(gè)調(diào)控政策有關(guān)聯(lián)。有觀點(diǎn)說,本次調(diào)控是通過增加首套房貸款利息,來平抑過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),來抑制過快增長的房價(jià),我并不這樣認(rèn)為。
國家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,目的是保持我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定健康發(fā)展,解決和改善更多家庭住房條件。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行調(diào)控,是重點(diǎn)解決市場(chǎng)供求矛盾突出的問題。調(diào)控政策支持保障房建設(shè),傾斜于自住和改善性住房的需求,嚴(yán)格投機(jī)性、投資性購房要求,并在銀行區(qū)別貸款和限購指標(biāo)政策上都有體現(xiàn)。
我認(rèn)為,不管從房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整方面,還是貸款政策方面,購買首套房和二套房還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別,對(duì)于購買首套房的家庭在貸款方面應(yīng)當(dāng)給予一定支持,因?yàn)檫@部分消費(fèi)群體基本上是年輕人。如果降低購買首套房貸款門檻,還可以緩解保障房量大、面廣的壓力。
中房協(xié)匿名人士:這次銀行上調(diào)首套房貸款利率,并沒有在事前做任何通知和暗示。按照慣例,國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策都會(huì)有一個(gè)政策出口,有時(shí)是銀監(jiān)會(huì),有時(shí)是央行,有時(shí)是發(fā)改委。但這次只是各家銀行根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)情況和經(jīng)營情況自行制定上浮空間。這說明,本次利率上浮并非整體調(diào)控政策的延伸,而更應(yīng)該說是銀行的自行調(diào)整。
在年底,銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)和保證利潤調(diào)整利率是比較正常的。況且由于政策持續(xù)緊縮,導(dǎo)致一些房地產(chǎn)商開發(fā)貸款和購房者的按揭貸款都被壓制。因此在無錢可貸的情況下,銀行提高利率則可以減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,保證質(zhì)量好的客戶維系收益。
所以本次上浮利率并不是調(diào)控政策的延續(xù)。但是國家調(diào)控房地產(chǎn)的決心不會(huì)放松。
胡景暉:我認(rèn)為,本次銀行對(duì)于首套房貸利率的提高并不是針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。這只是銀行針對(duì)自己而調(diào)整的經(jīng)營行為。特別是年底,很多上市銀行都要為編制報(bào)表做準(zhǔn)備,因此會(huì)減少一些高風(fēng)險(xiǎn)貸款。本輪利率上浮不屬于調(diào)控政策的延伸。
從目前的市場(chǎng)成交量以及價(jià)格情況看,從年末到明年房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下降。但是,這個(gè)下降是指區(qū)域性的。有些小區(qū)地理位置尷尬,配套不完善,在購房者心中一直都是雞肋。現(xiàn)在首套房貸款利率上浮必然會(huì)對(duì)購房者帶來壓力。相比之下,這些不太令人滿意的樓盤會(huì)出現(xiàn)較為明顯的降價(jià)。但是那些地段好配套好的小區(qū)則很難出現(xiàn)明顯的降價(jià)。
是
孫飛:本次上調(diào)首套房貸款利率就是調(diào)控政策的延伸。隨著調(diào)控的深化,房地產(chǎn)泡沫開始擠出,地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈開始緊張甚至有的出現(xiàn)斷裂。為了有效控制風(fēng)險(xiǎn)并貫徹調(diào)控,銀行上調(diào)首套房貸款利率,不但提高了門檻,而且加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防火墻。
因此我并不完全贊同上調(diào)首套房貸款是銀行的自身經(jīng)營行為。其實(shí)能夠用于調(diào)控的金融手段一直都有,只是沒有提上使用議程。之前對(duì)二套房等都有金融手段抑制?,F(xiàn)在開始使用首套房貸利率提高的方法調(diào)控,實(shí)際上決策層認(rèn)為此前并未收到良好的效果。
楊紅旭:利率上浮一定會(huì)加速房價(jià)下降拐點(diǎn)的到來。一部分市場(chǎng)分析觀點(diǎn)認(rèn)為,限購政策是最嚴(yán)厲的,打擊的程度是最深的。但我認(rèn)為,信貸緊縮對(duì)市場(chǎng)影響的程度要比限購深。目前而言,連首套房的貸款利率都有上漲,在基準(zhǔn)利率之上又上漲了10%到20%,這事影響力非常大的。這意味著不僅是貸款緊縮在打擊投資投機(jī)需求,而且也在抑制剛性需求。在政策放松之前,市場(chǎng)還將繼續(xù)探底和低迷。
范小沖:之前對(duì)二套房的貸款以及多套房的貸款都有限制?,F(xiàn)在對(duì)第一套房貸款利率也進(jìn)行了調(diào)整,這符合調(diào)控政策的慣性。其次,接近年底銀行業(yè)通常會(huì)提高利息保證收益控制風(fēng)險(xiǎn)。所以本次上調(diào)首套房貸是具有政策延伸條件的。
住宅成交量和價(jià)格是否將受到影響?
胡景暉:對(duì)成交量應(yīng)該是有一定影響的。利率上調(diào)之后,對(duì)購房者的貸款附帶增加了困難和壓力。目前從開發(fā)商的角度看,最受市場(chǎng)歡迎的還是80平方米左右的兩居室。這種類似于"婚房"的產(chǎn)品體現(xiàn)出目前主導(dǎo)市場(chǎng)的還是剛性需求。在二手房領(lǐng)域,這種戶型也是最暢銷的。
當(dāng)利率提高之后,剛性需求的成本增高必然會(huì)影響他們的成交行為。但是對(duì)于價(jià)格的抑制作用來說,我認(rèn)為首套房貸利率提高的作用是間接的。盡管可能成交量減少了,但是價(jià)格卻依舊會(huì)堅(jiān)挺。盡管一些有財(cái)力的購房者可能會(huì)在此時(shí)出手,但是這并不能代表整個(gè)需求方。而且還有投資者不斷在推出二手房,這些投資者通常都能扛得住。
此外,新房或二手房樓盤產(chǎn)品的個(gè)體差異也十分明顯。在北京一些搶手的二手房不但沒有降價(jià),反而價(jià)格有所上升。這些樓盤包括一些學(xué)區(qū)房,或者鄰近高等教育機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)樓盤。
中房協(xié)匿名人士:目前北京等一線城市的成交量符合當(dāng)前市場(chǎng)心態(tài)。大部分觀望者認(rèn)為,如果一手房和二手房的成交量持續(xù)低迷,那么開發(fā)商和投資者一定會(huì)降價(jià)。而從國際形勢(shì)上看,歐洲的債務(wù)危機(jī)和美國經(jīng)濟(jì)不振都直接影響國內(nèi)的信心。
在這樣的市場(chǎng)情況之下,首套房貸再次調(diào)整可能不會(huì)再讓成交量明顯下滑。而且如果沒有特別重的政策出臺(tái),一線城市依舊會(huì)維持當(dāng)前較為萎靡的成交量。但是,銀行沒有額度貸款以及成交量持續(xù)萎靡可能不會(huì)讓房價(jià)再度下跌。因?yàn)橹髁鏖_發(fā)商的原始積累可以扛得?。粚?duì)于投資者來說,能扛到現(xiàn)在都不差還貸款的錢。要是撐不住,早在去年年末和今年年初就清洗出去了。
目前北京的一些區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了明顯下降。但是我認(rèn)為這些區(qū)域并不具備代表性。在北京,如果三環(huán)之內(nèi)的二手房下降才能算是真正的降價(jià)。
范小沖:當(dāng)前,連續(xù)的調(diào)控政策已經(jīng)壓制住了快速的房價(jià)上漲。一線城市的不少區(qū)域都出現(xiàn)了明顯的房價(jià)下跌。提高利率實(shí)際上就是提高了購房者的購買成本,這必然會(huì)減少成交量。盡管有些購房者已經(jīng)出手購買,但是這并不能給開發(fā)商回籠足夠的現(xiàn)金流。當(dāng)他們的資金壓力越來越大的時(shí)候,房價(jià)必然會(huì)下降。一線城市或許在未來數(shù)月之內(nèi)再現(xiàn)降價(jià)。但是一些三四線城市由于城市化不足可能導(dǎo)致房價(jià)將略有上升。
剛性需求為何被"誤傷"?
范小沖:我認(rèn)為,當(dāng)前首套房貸款利率提高盡管對(duì)剛性需求帶來了成本壓力,但是一些剛性需求依舊可以實(shí)現(xiàn)支付。而另一部分剛性需求則將被保障性住房所吸納。
當(dāng)然,保障性住房是多層次的。有些需要買房的剛性需求可以買到限價(jià)房等價(jià)格較低的住房。有些暫時(shí)不想要買房的可以申請(qǐng)廉租房和公租房。不管選擇哪一種形式滿足住房需求,都會(huì)將原本的剛性需求稀釋。需求稀釋了,對(duì)降低房價(jià)也有好處。
胡景暉:剛性需求被誤傷實(shí)際是政策略顯"矯枉過正"的表現(xiàn)。因?yàn)閯傂孕枨蟊臼呛侠淼?,是健康的。因此他們不?yīng)該為首套房貸利率上浮買單。因此國家應(yīng)該在保證調(diào)控效果和維持大原則不變的前提下,細(xì)化調(diào)控手段。對(duì)合理的購買需求予以疏導(dǎo)和維護(hù)。我們的政策本身就是打擊投機(jī)和投資需求的,這與剛性需求并不存在必然的關(guān)系。所以,打壓剛性需求對(duì)完成房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)沒有作用和意義。
在此前,國家對(duì)購買首套房是存在政策性優(yōu)惠的,比如在稅收和貸款利率折扣方面?,F(xiàn)在國家提高了首套房貸款利率,這讓一部分年輕人難以接受。同時(shí),這部分年輕人又不能享受保障性住房。而保障性住房建設(shè)的完善進(jìn)度又不能與市場(chǎng)變化的情況相匹配。所以這部分剛性需求必然被誤傷。所以國家今后的政策應(yīng)該更加精細(xì)化。
孫飛:之前很多分析人士認(rèn)為,只要當(dāng)前政策落實(shí)到位,市場(chǎng)就能得到預(yù)期的壓制房價(jià)的效果。那么現(xiàn)在銀行提高首套房貸只能說明當(dāng)前政策并未落實(shí)到位。貨幣手段、稅收手段、土地手段、行政手段并未全部落實(shí),同時(shí)沒有實(shí)現(xiàn)有效的組合拳。這也對(duì)間接影響剛性需求起到了一定負(fù)面作用。
其實(shí)并非國家青睞類似的金融手段,而是瞻前顧后,沒有實(shí)現(xiàn)有效的組合拳進(jìn)行調(diào)控,因此沒有出臺(tái)新的財(cái)稅手段調(diào)控。我認(rèn)為,其實(shí)稅收手段更為直接有效。這樣就可以避免對(duì)剛性需求的影響。但是,剛性需求是確實(shí)需要購房居住的需求,調(diào)高首套房貸款利率不會(huì)傷害剛性需求,只是提高購房的財(cái)務(wù)成本。
楊紅旭:這次提高首次購房貸款利率則似乎與之前的"差別化住房信貸政策"有沖突?;蛟S政府確也有意,在打壓投資投機(jī)需求的同時(shí),繼續(xù)保護(hù)合理的自住需求。但是貸款利率的提升還是商業(yè)銀行占主導(dǎo)權(quán)。去年以來,銀根持續(xù)緊縮,信貸額度壓了再壓,商業(yè)銀行可以放貸的指標(biāo)越來越少。在此形勢(shì)下,在商言商的商業(yè)銀行,自然"嫌貧愛富"。在民間借貸利息平均高達(dá)15%到20%的情況下,商業(yè)銀行隨便放貸,也能找到10%以上的去處,而5年以上期貸款利率只有7.05%。這是制度的問題。
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